让你既当上“老板”又避开楼市限购的法子，了解一下？

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你好，老朋友

Best whshes for you

上两期我们抽空聊了聊兼职/副业的那些事情“”“”（点击蓝字阅读），这一期我们继续聊聊鹿粉宝宝最喜爱的“房事”。

最近各大城市“抢人大战”和“抢房大战”激烈到让各位围观群众都以为限购政策放松了。 但实际上，限贷限购仍然是房市的主旋律。

目前我国买房限购限贷城市共有40多个，包括：北京、上海、广州、厦门、成都、杭州、长沙、济南、青岛、武汉、厦门、宁波、深圳、福州、南京、天津、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州、郑州、太原、武汉、昆明、南昌、金华、合肥、南宁、西安等等。

不少城市还是“抢人大战”“抢房大战”的重灾区。很多鹿粉宝宝的问题不是“买不起”，而是买（被）不（限）了（购）。看着别人抢房抢得你心碎，自己却迟迟上不了车的心情别提多闹心。

那么问题来了，有没有什么方法能够完美地避开限购，让胖友们都买上房子？

答案是：有的！那就是开个公司、以公司名义购房就可以顺利避开限购。

一步到位，让你既当上空壳公司的霸道总裁又买上心爱房产，简直不能再完美了！

事实是不是这样，请看下回分解，oh sorry，下文分解才对！

目前楼市的限购主要是针对个人和家庭（比如户口、缴纳社保的年限，购房套数），但是对于公司/企业的限制则宽松很多。

中国的公司分为注册在境内的公司以及注册在境外的公司，注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制；注册在境外的公司不能在限购城市购买住宅，但如果在限购城市有办事处，可以办事处的名义购买一套非住宅。

如果你刚好手上有公司的话呢，你可以直接利用现有的公司名义购房。如果你没有公司，那么可以注册一家空壳公司用于购房。

以深圳为例，找一个代理公司全程代办的价格约为1000-2000元。另外，公司还需要有代理记账，费用是2000-3000元/年。跟房价比起来，这个难度和成本都不算很大。

以公司名义买房，虽然能规避限购政策，但是需一次性付款，因为绝大多数银行的按揭贷款业务仅针对个人买房者，这意味着初始的投入成本就很高。但是在取得房产证之后，可以进行抵押贷款。

BUT 抵押贷款的年限和利率当然不能跟个人的房贷比咯。根据规定，抵押房产用于企业经营需，贷款年限为5年以内；抵押房产用于个人消费，年限为10年以内；抵押房产用于购买商用房，年限不超过30年。

中长期的抵押贷款利率： 一至三年（含三年） 6.15%，三至五年（含五年） 6.40%， 五年以上 6.55%。 这个利率比个人房贷还是贵很多的。

公司房产不管是买还是卖，需要提交的资料都比较多。如果卖方（买方）为境内公司时，需要的备件有11项。如果是境外公司在中国的代表处的话，那么资料就更复杂了。。。复杂到鹿鹿看了想打人。  

境内公司申请购房资料包括：1、房产证；2、经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书；3、批准该法人或其他组织成立的文件；4、法定代表人或负责人的合法身份证件；5、地税税务登记证副本或金融许可证；6、中华人民共和国组织机构代码证副本；7、法人授权委托书；8、代理人的合法身份证明；9、国资委批复函（国有产权）、集体表决书（集体产权）、股东决议书（股份制企业）；10、测绘表；11、公章。

但是，以上这些问题都是属于毛毛雨、“湿湿碎”，以公司名义购房的最大弊端在于转手困难！

因为：

公司持有房屋的交易形式目前主要有两种：

一种是直接将该房屋出售；公司产权的房屋要想变更为个人名下必须要通过买卖，从交易中心进行产权变更登记。

另一种是通过股权变更的形式来进行交易，以该房屋在公司资产所占比例来确定股权份额，但是这种方法涉及公司的资产、债务、利润等因素，潜藏风险较多，另外股权变更的形式并不能改变不动产权属的所有人登记。

公司产权的房屋可以通过股权转让方式进行转让，不需要经过交易中心，但是这种只是变更股权及实际控制人，最适合做这种交易的是公司名下无其他不动产以及资产，否则不现实；

值得注意的是，以公司名义购置的房地产作为公司资产，为所有公司股东共同共用，在处置资产时需要经过所有股东同意及授权或取得董事会决议方可处理。

如果是以公司名义持有的住房，需要先结清房产税和土地使用税，才能够进行上市交易。否则，不仅不允许交易，还要缴纳违约金。

公司产权的住房，房产税和土地使用税都是按年缴纳，其中房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%；土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费，土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。

同时，以公司名义购买的住房进行转让交易，还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%至60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。

举个例子：

“以公司名义”购买了一套200万的房产，则一年的房产税为16800元，土地使用税最高为3000元。按照期房的交易程序，若购房人购买4年后上市交易，交易前的持有税费成本就为79200元。以个人名义购买时是不需要缴纳这笔费用的。

假如4年后我们以400万元的价格出售，则涉及60万元土地增值税，11.2万元增值税、12万元的契税和2000元的印花税，总计83.4万元。

本来以为自己赚了200万，结果83.4万交了交易税费成本，79200元交了持有税费成本，所以你总共只赚到了108.68万；此外还要扣除你注册公司和维护这家公司的成本、复杂交易流程耗费的心力。。。实在是鹿鹿看了想打人！！

当然，总有人会铤而走险，利用一些手段进行避税，比如：签订“阴阳合同”，原价或低价转卖公司名下的房产来避税。“阴阳合同”即正式合同中做低房屋总价，余款另签一份补充合同。

但是，“阴阳合同”的做法涉及偷税漏税，属于违法行为；其次，企业的每一笔账目都有进出明细，要作假并不容易；再者，房屋成交过程中，会有相关部门做房价评估，价格做得太低一般是通不过的。

看来，想要开家“空壳”公司买房避开限购，既当上霸道总裁又买上房子，还真的没那么容易！各位想“曲线救国”的宝宝，要考虑一下自己能否招架得住高昂的税费和复杂的手续。

最后，请你相信一直关注朕，是因为要早日实现“苟富贵，一起睡”的小愿望。

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