开征房产税，3套房的我要赶紧卖房吗？

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你好，老朋友

Best wishes for you

房地产税，就跟“杨幂离婚”一样，是楼圈的“月经贴”，时不时就要出来热闹一阵子。最近，又开始讨论地热火朝天了，官方对房产税的频繁吹风，让围观群众不仅一抖：这次不会真的要来了吧？！

对于房地产税的看法，“无房”的吃瓜群众都希望尽快开征，让房价尽快下跌稳定，让那些炒房客的利益降到极点，自己也能趁此机会买上房；有房的、特别是有多套房的富裕群众大多害怕开征房产税会增加自己的成本、打击楼市、让自己血本无归，肯定是觉得房产税不明智、不合理、希望能缓一缓再开征。

于是，很多鹿粉都问：“鹿鹿，你有3套房，爱我开征房地产税，你怕了吗？”

那么，我们今天就来好好聊聊房产税的问题。

房地产税≠房价大跌

在很多吃瓜群众的心里： 楼市政策 = 打击房价， 不管是楼市调控也好、开征房产税也好，也不细细思量一下就觉得政府要打击楼市了、楼价要大跌了。

但是，实际上，不管什么楼市政策，政府秉承的原则都是“要促进房地产平稳健康发展”，房价大起大落肯定不符合这一原则。（明白了这一大前提之后，我们就可以更理性地看待各种楼市政策。）

那么，期望房产税出台房价大跌的群众们可能要失望了。

原国家税务总局副局长许善达表示：那么多有房地产税的国家，没有一个经济体或者国家是因为征了房地产税房价就能够抑制住。国内外的经验也表明：房产税在抑制房价方面的功能相当有限。

从目前官方透露的信息，有以下的一些思路（只是可能，并非绝对）：

首先，可能按评估价格征税。也就是说会官方给出一个价格，而不是完全跟市场价格波动。如果这样的话，评估价可能会滞后于市场的实际价格。

评估价如果低于市场价格，那房主们肯定好嗨皮；如果评估价高于市场价格的话，那就就是一记暴击了。

第二，考虑民生问题，应该会有免征额度，以保证大家的刚需。目前全国人均住宅面积就是40平米，上海之前的房产税试点，就是60平米免征，所以这个免征额可能在40-60平米。

举个例子，如果你一家三口住在一个120平以下的房子里，那么交房产税的可能性不大；如果你一个单身狗，只有一套40米以下的小单间，那么交税的可能性也很小。 

第三，考虑到租房需求，对二套房应该不会下狠手，但三套以上的惩罚税率应该会很重。

很多包租婆担心二套房要交税，但是即使二套房交税，应该也交不了多少，甚至干脆就不按套数计算，而是免征之外的面积数量计算。

因为如果对二套房就收重税，那么税收会变向转嫁给租户，造成城市租金暴涨，影响租房需求。

因此，第一套保护自住、第二套合理出租、第三套及以上使用惩罚税率。当然，也可以直接按照超出人均免征面积，实施惩罚税率，而该税率按照面积和套数的上升而递增。

比如：二套房（且面积不大）的包租婆A只要征收2%的税率，而5套房（或者面积超大）的土豪B可能需要征收5%的税率。A可以较轻松地把房产税转嫁给租户，而B则只能转嫁一部分了。（但是无论如何，租户最倒霉，税费转嫁到租导致租金涨价是必须的，我们后面细谈）。  

租得出去的房子会怎样？

很多人问我：“房产税来了，你害不害怕？”，其实我是真的一点都不！害！怕！

我的三套房子都是市区学位房、交通生活配套齐全、面积也不大、出租市场旺盛得不得了。这种房子抗风险能力大得很。

最坏的情况，楼价不涨、房子暂时卖不出去，我还是可以长期出租为生。以后因为房产税增加的成本，我还可能涨租金，转嫁到租户身上。（什么，你说你买的是那些鸟不拉屎又租不出去的郊区新房，那不好意思，税费得自己扛着！我说了800多遍，你都不听，我有啥办法）

征收房产税，租金就会一定会涨吗？

答案是：一定会！

所谓羊毛出在羊身上，房东一定会将税费征收的部分强行加到租金里。房产税征收得越多，租金涨得越多！全国范围内地征收房产税，导致所有的房东的持有成本都增加了，所以房屋的出租价格肯定会上涨。还是租客们最倒霉，逃无可逃！谁叫你们处在食物链最低端！

但是，房东们是不可能把所有的税费都转移到租金，因为租户们的承受能力是有限的。前阵子，大城市租金涨幅接近20%就已经搞得民怨沸腾了（虽然沸腾，但是大家还住着，可见还可以忍受，啊哈哈哈）。

租不出去的房子会怎样？

什么，你说你买的是租不出去的房子怎么办？凉拌！很明显租不出去的房子，多出来的税费你就得全部自己掏！我说过多少次了，租不出去的房子，别买！

你的房子租不出去的空置损失再加上房产税的损失，可不是一笔小数目哦！日子久了，你是不是想着卖房啊？巧了，其他人也是这么想的，于是乎，这类房子就会引起大量抛售。

房子大量抛售的后果，大家都可以想象的到——房价会下跌。可是越下跌，越卖不出去！特别是加高杠杆的炒房族，他们耗不起！！

我们可以算一笔账：假设100万买的房子，贷款七成，利率4.5%，每年约交3万的利息。房子又租不出去，租金为0。此时，假设国家征收房产税1%，那么每年又多了1万块的税钱。所以，持有一年，亏损4万。我是不知道他们可以耗多久。

为了避免长期亏损，房子就要卖出去。市场上出现了大量此类房子抛售，本来地段配套不好，接盘侠就少，一下子来了这么多，房价下跌，房子更卖不出去了。

所以，不管怎么算，房产税对租不出去的房子都是灭顶之灾！

也就是说，如果真的推行房产税，特别是高额房产税，是可以打击房产投机和空置房的问题，促使这些房源向市场抛售，导致房价下跌。

正如我一直强调的：政府秉承的原则都是“要促进房地产平稳健康发展”，房价大跌从来都不是政府的目的。所以，大概率这个税率是在一个合理的范围内，而不至于引起楼市崩盘（我这种良心包租婆自然也不担忧）。

经过上文的分析，可以看出，开征房地产税影响的不仅仅是有房一族、炒房一租，还有万千无房的租客。有些人损失不大甚至没有损失，有些人可能就鸡飞蛋打了。

如果，你属于下列人群的话，那么就要重点注意了，因为你的损失是最大的：

无房的租户

不要以为开征房地产税，房价就腰斩了，你就能买上房了。实际上，你可能依旧买不上房，结果租金还涨了（惊不惊喜，意不意外？！）。如果你是刚需族的话，那么高房价、高房租，你总是要挨一刀的。

当然，你也可以选择挨两刀，等到房租高到忍无可忍的时候无奈接盘。所以，尽早解决刚需才是要紧事。

利用高杠杆来买房的炒房客

很多人高位接盘，又利用高杠杆，希望赚快钱，表面上房子很多，但是如果房价不上涨套牢、租不出去或者租金不理想的话，那么每个月的利息都可以压死你。如果再加上房产税的话，估计分分钟破产跳楼的节奏。

把毕生积蓄用来换成郊区房产、三

四线城市房产的人

很多一二线城市的小康家庭，看到房价上涨百爪挠心，但是由于受到限购和限售或者资金不足的影响，买不起当地的房子，于是就拿出毕生积蓄跑到三四线城市买房子，希望坐等涨价！

 但是，一旦开征房产税，如果你的房子租不出去、卖不出去，就只能烂在手里，白白交税。如果你是这一类人的话，趁早考虑把房产置换回一二线城市的优势地段。

高负债的刚需族

首先，刚需族买房子天经地义，早买早超生。但是，每个人应该量力而为。很多刚需族不考虑自己的承受能力，高负债买大房子，或者贪大而买边缘地区的房子，每个月的房贷和利息都把自己逼得喘不过气来了。如果国家再征收房产税，那真的是雪上加霜。到时候，你可能会后悔买什么大房子！

国家开征房地产税是一个牵一发动全身的事情。它既是一个民生问题，关系着有房、没房的P民的安定生活；它又是一个经济问题，关系着租金、房价、楼市继而整个经济的稳定。

所以，国家也是慎之又慎，研究再研究，但是就目前的态势而言，在不远的将来，开征房地产税是势在必行。

如果通过上文的分析，你已经知道自己将会受到巨大的冲击，那么我们就应该采取行动来减少这些冲击，保证自己的利益咯！

最后，请你相信一直关注朕，是因为要早日实现“苟富贵，一起睡”的小愿望。

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