震惊:买房居然不用公积金?你是不是傻?

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你好,老朋友


Best wishes for you


周末抽空回了趟广州,刚好碰到朋友小蜻蜓想买房,但是因为一个问题纠结不下。


2016年中,我花了70万大洋买了鹿二堡(28平),现在已经涨到125万了,每月租金也有2300元。(详戳:文后“鹿堡精选”)



   小蜻蜓的苦恼   


小蜻蜓也想在鹿二堡所在的小区买一套这样的房子放租,房子都看好了,就在我楼上;而且运气特别好的是,业主出国急售,砍到后来只要118万,只接受商业贷款不接受公积金贷款(低于市场价7万,看得我都很心动)


小蜻蜓本来同意了,结果过几天又后悔了,因为她想起来她可以公积金贷款,利率低,利息少;可是,接受公积金贷款的业主,都是按照市场价125万出售,一分钱都不愿意少。


那么问题来了,小蜻蜓应该选择A:118万+商业贷款,还是B:125万+公积金贷款呢?


其实解决这个问题一点都不难,我们只需要计算一下哪种方法比较划算就可以愉快地做出决定了。



 公积金贷款 VS. 商业贷款 


围观群众都知道公积金贷款比商业贷款便宜。以广州为例,首套房公积金贷款利率为3.25%(五年期以上,个人最高贷60万),商业贷款的利率为4.35%(五年期以上)


以贷款20年, 首付50万为例,我们用房贷计算器计算一下:


方案A:118万+商业贷款


为对比方便,假设小蜻蜓的首付款为65万,则贷款金额只有53万。20年等额本息,计算结果如下: 20年的利息为 302452.83元。


小蜻蜓支出的总额= 118 + 302452.83 = 1,482,452.83



方案B:125万+公积金贷款


公积金个人最高只能贷款60万,所以首付款为65万。


用公积金贷款,20年的总利息是216761.9元,加上卖家实收房款125万。


小蜻蜓支出的总额= 125 + 216761.9 = 146,761.9



总结:


方案A:小蜻蜓支出的总额= 1180000 + 302452.83 = 1,482,452.83


方案B:小蜻蜓支出的总额= 1250000 + 216761.9 = 1,466,761.9


20年的条件下B方案(125万+公积金贷款)A方案(118万+商业贷款)少花了15691元。


那么小蜻蜓是不是应该果断选择B方案呢?


且慢,且慢!



如果你果断地选择了B方案,那么你还少考虑了很多其他因素。


1、交易价格带来的税费、中介费等费用的差异。


根据网上的二手房交易税费计算器,B方案需要缴纳的税费约12500元,A方案需要缴纳的税费约11800元。


除此之外,还有2%的中介费,那么B方案需要缴纳的中介费为25000元,A方案则是23600元。也即是B比A 多花了1400元。


此时,B方案比A方案节省的费用缩小至14291元 (20年的条件下)。

 

2、交易时间长短对租金收益的影响。


公积金贷款审批的时间比商业贷款要长至少1-2个月。以目前广州的情况而言,公积金贷款走完流程约需要3个月,而商业贷款只需要1个月左右。


鹿二堡所在的小区出租需求十分旺盛,所以几乎拿到手就可以出租。因此,B方案比A方案少收入2个月的租金收入,约4600元。


此时,B方案比A方案节省的费用缩小至9691元(20年的条件下)。

 

3、通货膨胀带来的货币贬值、以及用最小的现金撬动最大的杠杆。


大家都知道,因为通货膨胀的关系,钱越来越不值钱。


据国家经济部统计委员会公布的数据显示,2017年通货膨胀率为7.5%,2016年年通货膨胀率为8.5%,2015年为7.8%,2014年为7.5%。


可以看出的是通货膨胀率一直在6%-8%之间居高不下(数据来源于新浪财经)。实际上,通货膨胀超过3%就属于比较危险了。


哪怕以每年3%的通胀率也意味着:明年的10000大洋只相当于今年的9700元的价值。


那么小蜻蜓节省的9691元在20年后的价值。。。hmmm。。。请自行脑补一下。


来自北京师范大学教授钟伟更是做了一篇权威学术研究报告,表明30年前的万元户相当于现在的255万元(惊不惊喜,开不开心?)


因此,在通货膨胀的情况下,我们现在多贷款、并且贷款期限越长越划算。



这样子,我们再回过头来看小蜻蜓的选择:


方案A:118万+商业贷款

方案B:125万+公积金贷款


如果选择方案A公积金贷款的话,她必须用65万的现金,才可以撬动60万的贷款(最高限额60万)


如果选择方案B商业贷款的话,她用58万的现金,就可以撬动60万的贷款。


甚至,她还可以选择方案C:


利用首套房的优惠,加大商业贷款杠杆,只需要3成首付35.4万元,就可以撬动82.6万的贷款。(手头上还有65-35.4=29.6万的现金做理财,甚至再运作一下,还可以再供一套房子)。

 

如果,你是小蜻蜓的话, 你会怎么选择? 方案A, 方案B, 还是方案C?



   结  语   


在买房中,很多人可能都跟小蜻蜓一样,为了少付出或者多付出一点利息纠结不休。如果围观群众也遇到类似的苦恼的话,可以:


1、按照案例的计算和分析方法,测算出每个方案的得失。


2、思考问题的时候,尽量考虑全面,有时候你所在意的点,可能真的不是最重要的。


3、我们最求的是利益最大化,必然会有所取舍。比如,如果小蜻蜓可以找到一套118万又接受公积金贷款的房子,那就想得美完美了。但是,世事并没有这么完美,如果一直纠结,最后可能连房子也要错过了。



鹿堡精选

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本篇文章来源于微信公众号: 长颈鹿有钱途

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