震惊：买房居然不用公积金？你是不是傻？

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你好，老朋友

Best wishes for you

周末抽空回了趟广州，刚好碰到朋友小蜻蜓想买房，但是因为一个问题纠结不下。

2016年中，我花了70万大洋买了鹿二堡（28平），现在已经涨到125万了，每月租金也有2300元。（详戳：文后“鹿堡精选”）

小蜻蜓也想在鹿二堡所在的小区买一套这样的房子放租，房子都看好了，就在我楼上；而且运气特别好的是，业主出国急售，砍到后来只要118万，只接受商业贷款不接受公积金贷款（低于市场价7万，看得我都很心动）。

小蜻蜓本来同意了，结果过几天又后悔了，因为她想起来她可以公积金贷款，利率低，利息少；可是，接受公积金贷款的业主，都是按照市场价125万出售，一分钱都不愿意少。

那么问题来了，小蜻蜓应该选择A：118万+商业贷款，还是B：125万+公积金贷款呢？

其实解决这个问题一点都不难，我们只需要计算一下哪种方法比较划算就可以愉快地做出决定了。

围观群众都知道公积金贷款比商业贷款便宜。以广州为例，首套房公积金贷款利率为3.25%（五年期以上，个人最高贷60万），商业贷款的利率为4.35%（五年期以上）。

以贷款20年， 首付50万为例，我们用房贷计算器计算一下：

方案A：118万+商业贷款

为对比方便，假设小蜻蜓的首付款为65万，则贷款金额只有53万。20年等额本息，计算结果如下： 20年的利息为 302452.83元。

小蜻蜓支出的总额= 118 + 302452.83 = 1,482,452.83

方案B：125万+公积金贷款

公积金个人最高只能贷款60万，所以首付款为65万。

用公积金贷款，20年的总利息是216761.9元，加上卖家实收房款125万。

小蜻蜓支出的总额= 125 + 216761.9 = 146,761.9

总结：

方案A：小蜻蜓支出的总额= 1180000 + 302452.83 = 1,482,452.83

方案B：小蜻蜓支出的总额= 1250000 + 216761.9 = 1,466,761.9

20年的条件下，B方案（125万+公积金贷款）比A方案（118万+商业贷款）少花了15691元。

那么小蜻蜓是不是应该果断选择B方案呢？

且慢，且慢！

如果你果断地选择了B方案，那么你还少考虑了很多其他因素。

1、交易价格带来的税费、中介费等费用的差异。

根据网上的二手房交易税费计算器，B方案需要缴纳的税费约12500元，A方案需要缴纳的税费约11800元。

除此之外，还有2%的中介费，那么B方案需要缴纳的中介费为25000元，A方案则是23600元。也即是B比A 多花了1400元。

此时，B方案比A方案节省的费用缩小至14291元 （20年的条件下）。

2、交易时间长短对租金收益的影响。

公积金贷款审批的时间比商业贷款要长至少1-2个月。以目前广州的情况而言，公积金贷款走完流程约需要3个月，而商业贷款只需要1个月左右。

鹿二堡所在的小区出租需求十分旺盛，所以几乎拿到手就可以出租。因此，B方案比A方案少收入2个月的租金收入，约4600元。

此时，B方案比A方案节省的费用缩小至9691元（20年的条件下）。

3、通货膨胀带来的货币贬值、以及用最小的现金撬动最大的杠杆。

大家都知道，因为通货膨胀的关系，钱越来越不值钱。

据国家经济部统计委员会公布的数据显示，2017年通货膨胀率为7.5%，2016年年通货膨胀率为8.5%，2015年为7.8%，2014年为7.5%。

可以看出的是通货膨胀率一直在6%-8%之间居高不下（数据来源于新浪财经）。实际上，通货膨胀超过3%就属于比较危险了。

哪怕以每年3%的通胀率也意味着：明年的10000大洋只相当于今年的9700元的价值。

那么小蜻蜓节省的9691元在20年后的价值。。。hmmm。。。请自行脑补一下。

来自北京师范大学教授钟伟更是做了一篇权威学术研究报告，表明30年前的万元户相当于现在的255万元（惊不惊喜，开不开心？）

因此，在通货膨胀的情况下，我们现在多贷款、并且贷款期限越长越划算。

这样子，我们再回过头来看小蜻蜓的选择：

方案A：118万+商业贷款

方案B：125万+公积金贷款

如果选择方案A公积金贷款的话，她必须用65万的现金，才可以撬动60万的贷款（最高限额60万）。

如果选择方案B商业贷款的话，她用58万的现金，就可以撬动60万的贷款。

甚至，她还可以选择方案C：

利用首套房的优惠，加大商业贷款杠杆，只需要3成首付35.4万元，就可以撬动82.6万的贷款。（手头上还有65-35.4=29.6万的现金做理财，甚至再运作一下，还可以再供一套房子）。

如果，你是小蜻蜓的话, 你会怎么选择？ 方案A， 方案B， 还是方案C？

在买房中，很多人可能都跟小蜻蜓一样，为了少付出或者多付出一点利息纠结不休。如果围观群众也遇到类似的苦恼的话，可以：

1、按照案例的计算和分析方法，测算出每个方案的得失。

2、思考问题的时候，尽量考虑全面，有时候你所在意的点，可能真的不是最重要的。

3、我们最求的是利益最大化，必然会有所取舍。比如，如果小蜻蜓可以找到一套118万又接受公积金贷款的房子，那就想得美完美了。但是，世事并没有这么完美，如果一直纠结，最后可能连房子也要错过了。

最后，请你相信一直关注朕，是因为要早日实现“苟富贵，一起睡”的小愿望。

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