贷款买的自住房涨了，我是不是该再买一套？

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你好，老朋友

Best whshes for you

老粉们都知道我的全职工作是在一家外企当总助，公司世界500强排20多名（阿里巴巴也就排460多），还是蛮厉害的。美国总部有一个栏目叫“RED TALK”， 有点类似TED TALK，每期都会邀请牛人给大家做分享。今年，这个栏目也扩大到了中国区。

公司的HR盛情邀请我这个18线小网红作为第一期嘉宾给员工做分享。没错，我已经是一个给500强外企做过分享的18线小网红了。我膨胀了吗？！是的，我膨胀了！！最近上称又胖了1斤。正在从隐形肥胖人口过渡为显性肥胖人口。

鹿粉群里的宝宝纷纷表示吃惊： “外企心还真大，居然还支持你副业当网红？！” 是的，我会告诉你我老板还曾经跟美国总部的VP安利过我这个天朝知名的网红（Blogger 博主）吗？

我还经常兴高采烈地给他洗脑：“最近，我已经有2万粉丝了。你想一想，这世界有多少老板能够像你这样，有一个2万粉丝的网红给他当助理？真是太羡慕你了！！”（此处为英文）。每次都逗得他哈哈大笑。（看姐多狗腿，你们学着点）。

我从毕业后一直在外企上班，大部分外企还是比较人性化、鼓励生活和工作的平衡；刚毕业的宝宝有机会的话，也可以考虑进外企体验体验。

自从我在公司“走红”了之后，很多同事来请教我一些房产投资的问题。 其中问的最多的问题就是：

“我前几年贷款买的房子（自住）涨了很多，要不要再买一套？”

“可是我手上的钱不够，要不要把正在住的房子抵押贷款，拿去付新房子的首付？”

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要回答这个问题，其实我们需要了解2个概念 — “家庭负债率”和“月偿还负债能力”。

计算一下你的家庭负债率

简单说，家庭负债率=家庭总负债/家庭总资产*100%，家庭总负债包括长期负债和流动负债；而总资产则则包括实物资产和金融资产等。

而按照一般的经济学原理，家庭负债率一般不超过50%为宜，因有负债但也有收入生活会比较舒适，而超过70%，就会极大挤压你的生活空间。

近几年，房价暴涨，只要你在大城市有套房子，资产数百万甚至千万那是很普遍的。但是，很多百万富翁、千万富翁都是建立在高负债的基础上。

同事A家庭，房子市值目前是450万元，其他资产是50万。但是，房贷就有300万，还有私人借贷、信用卡债等20万。看起来财产很多的样子，但一算家庭负债率，高达64%，情况并没有想象中的那么乐观。

当然，按照现在房价，大部分家庭都很难达到低于50%的健康水平。很多鹿粉宝宝可能刚刚成家立业，购买了第一套房产，其中70%是房贷，那么资产负债率就已经逼近70%了（如果没有其他特别值钱的资产的话）。

吴晓波曾经说过一句话：“年轻人要敢于向银行借钱，40岁以前，家庭负债率应该达到60%，负债后你的能力会越变越强，没准过几年货币又溢出了，才能达至财富和个人成长同步的理想境地。”

他说这话的背景是经济向好、房价猛涨的前两年。通过依靠房价高杠杆，年轻人通过高负债可获得高房价收入，但是现在贸然进入楼市是不是还有这么高的回报呢？我们可能需要打个问号。

但是，不管怎么说，专家们建议的合理家庭负债率是50%-60%之间。

我们可以计算一下自己的家庭负债率，如果已经偏高了，那么再买一套房产会增加大量负债的话，家庭负债率可能会变得更高，更加不健康。 我们需要三思一下。

月偿还负债金额

不能超过家庭总收入的50%

我们在申请房贷的时候，银行都会要求你提供收入证明和银行流水。其中有一条很重要的要求就是：月偿还贷款（负债）金额不能超过家庭总收入的50%。

如果超过了50%即可视为过度负债，也就是每个月大部分的收入都不得不用来偿还到期债务，能真正支配的收入所剩无几。这样不仅会影响个人或家庭正常生活，还会使我们背上沉重的财务和心理负担。一旦收入出现什么变化（比如：失业、减薪），那么势必会使个人或家庭财务陷入困境。 

当然，很多人为了能够申请到房贷，可能会通过一系列操作把收入证明和银行流水开高。但是，各位宝宝，我们骗得了别人，骗不了自己。自己口袋里有几个钱，还是要有点B数的。 如果我们的收入情况压根供不起的话，也是竹篮打水一场空。

很多围观群众，比如我的同事们，因为前几年买的自住房升值了，所以就希望通过抵押自住房凑首付，从而购买第二套房产。这波操作到底可不可行呢？我们就需要计算一下自己月偿还贷款（负债）金额是不是超过了50%。 

我的同事B、坐标深圳、 自住房目前价值500万（购买的时候是300万），有150万房贷，等额本息每月还款9816.66元。B和老公的家庭月收入为税后4万元。 因为前几年买的自住房升值了，所以B希望通过抵押自住房凑首付，从而购买第二套学区房。

自住房走银行信用贷渠道的话，可以抵押350万、抵押贷款年利率6.9%  、贷款期限10年。等额本息每月还款40457.81元。 当然，你也可以走贷款公司的渠道，抵押贷款年利率7.4%左右，贷款期限20年，等额本息每月还27982.14元。

第二套学区房的总价为500万，7成首付350万，还有3成150万商业贷款，二套房贷款利率上浮1.1%为5.39%，贷款期为20年，等额本息每个月还款额为：10225.34元。（以深圳的房价，500万的房子其实也就60平左右）。

考虑到一套房子可以出租，每月租金8000左右吧（我已经尽量往高里算了）。

那么B同事：

每个月的收入 = 夫妻工资收入+房租收入=40000+8000=48000。

每个月的总还债金额=一套房贷+二套房贷+抵押贷款。

如果走银行信用贷渠道：9816.66+40457.81+10225.34= 60499.81

如果走贷款公司渠道：9816.66+27982.14+10225.34=48024.14

很明显，不论你怎么算，B同事都供不起这么一套房子。。。

不要说买500万的学区房，哪怕是用这种操作购买一套200万的房产对他们的目前的收入来说也是够呛了。

如果按照抵押贷款年利率7.4%左右，贷款期限20年，等额本息每月还15989.79元。加上个第一套房子的每月房贷9816.66，他们每月需要还债的金额为25806.26元。200万可以在勉强可以在深圳买个一房一厅吧，月租金不超过3000元。那么他的月总收入为43000元。

月偿还负债金额占家庭收入的60%，也已经超过了50%的警戒线咯！

不知道大家还记不记得前中兴职员、年入50万、被裁员最后跳楼的故事。我阅读了他的案例之后，发现他其实也通过向贷款公司抵押自住房购买了第二套房产，导致每月还债压力过大。所以，被裁员之后，他根本就无力还债了，最后导致想不开发生了这一惨剧。

围观群众，真的要引以为戒！

健康负债的几点建议

第一，  保持健康的家庭负债率，一般在50%左右，不要超过60%。

第二，月偿还负债金额不能超过家庭总收入的50%。

第三，  如果家庭负债水平已经不健康了，就不要再增加负债，不要因为学区很好、楼市火热等种种非必要原因增加负债。

第四，  适当的时候果断套现，享受胜利果实。如果你的高负债资产已经大幅度升值了（比如，贷款金额很高的二套房、三套房），可以选择合适的时机套现，落袋为安、降低负债水平。

当我们贷款买的房子大幅度涨价了，要你卖掉，正常人都会舍不得，反而会觉得：“我是不是应该抵押出去再买一套？”我当然很明白这种心情。

但是大家更需要明白，现在的楼市和整体经济跟前几年完全不一样，同样的套路不一定玩的转。你利用高杠杆买了自己负担不起的资产，一旦资产没有按照预期增值、或者开始降价、亦或者你的收入水平骤降，那么如此高的债务会瞬间将你和你的家庭推进万劫不复之地！

最后，请你相信一直关注朕，是因为要早日实现“苟富贵，一起睡”的小愿望。

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