70万买套公寓，赚了25万，还要交11万税？

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嗨，老朋友！

Best wishes for you

其实关于商业公寓的问题，我在“”（点击蓝字阅读）把优缺点阐述得非常清楚和全面。

但是无奈很多围观群众不爱翻旧文，喜欢一问再问，那我就再把它最致命的缺点阐述一遍，各位鹿粉可以结合自己的实际情况考虑一下。

再次强调一下，一套房子到底是住宅还是商业公寓，主要看它的土地用途和性质，有的房子它只是名字叫xxx公寓，不代表它是商业公寓。

住宅用地是70年产权的，而商业用地一般只有40-50年产权，具体可以咨询开发商或者中介，这个他们没法骗你。

办理贷款的时候，商业公寓一般要求首付最低50%，贷款不超过10年，而且基准利率会上浮5-15%（看具体地区政策）。 

住宅的话，首付最低到20-30%，贷款最长30年，首套房经常有利率优惠。

选住宅呢？还是选公寓？

2016年7月，我打算买第二套房产，坐标广州，那时候广州还没有暴涨，也没有史上最强限购令。

我以前的公司有一块地，开发了一个商业公寓（A公寓），就在我的鹿大堡附近（走路5分钟）。我马上给前老板打了电话，要了一个9折的折扣。

我喜滋滋地去看房。公寓是真的很美，豪华装修，一平25000大洋。最小的单位是30平房，复式结构，相当于60平，又大又漂亮。算下来一套总价75万，一年后交房。

我又去看了附近的二手房，鹿二堡、10年楼龄、28平、带户口学位、每平方25000大洋，小区不错，但是房子装修很破旧， 总价70万大洋。

我回去研究了一下商业公寓，一盆冷水浇下来了：

首付5成，贷款10年，贷款利率上浮15%；而且没有户口学位，水电费还特别贵，最让人不能忍的是转手的税费特别高。。。

后来，我就果断买了28平的鹿二堡，过户后马上租了出去，月租金2300元。大概3个月后，广州房价暴涨，出了史上最强限购令。

现在过去了1年多的时间，在房价暴涨的情况下，我想跟大家分析一下买了住宅和公寓的收益情况差距到底能有多大。

住宅和公寓的收益情况对比

鹿二堡（28平），买入价70万，目前市值约125万，租金2300元。

A公寓（30平），买入价75万，目前市值约96万，租金2600元。

光市值，就差了29万。

其他租金的、利率、使用年限这些差别，我就不一一计算了。

但是，大家可以很明显地看到，同地段、同等条件下，公寓的涨幅比住宅低的多！

但是，如果你以为商业公寓只是涨得慢一点，那你就太天真了！！！商业公寓最致命的缺点是很难转手！！！

二手住宅和公寓的税费对比

北京和广州的限购令

目前，北京和广州都对“商住楼”进行限购。以2017年3月30号广州出台的政策为例：

(一)商服类项目未经批准不得改变为居住用途。

(二)商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平方米。

(三)一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。

简单来说，就是如果你手头上有公寓要出售的话，你只能卖给公司不能卖给个人。 政策一出，大部分的“接盘侠”都进不来了。

当然，如果你特别闲的话，可以注册一个公司再来购买公寓（住宅也适用）。这是逃避限购的一个有效方法（可以下次给大家八一八）。

但是这个方法有个致命的缺点，就是交易的税费特别高，交易成本又变高了。

事实上，很多真正的公司都不会以公司名义购买办公场地（也属于商业用地），而是用股东个人名义购买，之后再出租给公司，从而实现合理避税。

机智的你应该可以明白：如果本鹿买了A公寓的话，目前已套在里面了。

其他非限购商住房的地区

那么假如没有这个严格的条款，我们能不能把A公寓顺利套现呢? 在其他非限购商住房的地区，这类公寓产品的交易税费又有多少呢？

如果我们购买的是一手公寓，那么税费只有3个点的契税。 但是一旦买到手，再卖出去的话，就属于二手房交易了。

买卖双方需要交纳这几种税费：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税以及契税。

以常见的50年产权公寓为例，其包含税种和计算方法如下：

1、营业税： (申报价-原值)*5.6%

2、个税： (申报价-原值)*5.6%

3、印花税：申报价*0.1%

4、契税：申报价全额*3%

5、土地增值税：

增值额*税率(税率：30%-60%)

增值额=申报价-扣除项目金

扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递加额

递加额=原值5%年数(3年零8个月按3年算)

税率=增值额/扣除项目金

测算结果

手工算起来比较复杂，所以我直接找了个网上的二手房交易税计算器测算一下：

A 公寓（非普通住宅），面积30平方，购入价格70万，卖出价格100万，持有超过2年。

结果这套公寓转手的税费高达11万多元。

图1 二手商业公寓税费计算

而同样条件下， 普通住宅的税费，最多需要6万，最少只要1万。

（普通住宅如果满足卖家持有2 年且唯一住房，可以免收个人所得税）

图2. 二手住宅买卖税费。

目前二手住宅买卖，税费很多都是转嫁到买家身上，所以相比起住宅，购买二手公寓的买家的购房成本增加了5-10万。

我是不知道到底有多少人愿意多花这么多钱帮你接盘？就算要注册公司、商住两用，我干吗不直接买个一手公寓，税费只要3%，多么经济实惠！

如果卖家自付税费，那么总共才涨了25万，还要给11.5万的税费，这到底是图啥子？

结语

因为个人进行二手公寓交易的税费真的很高的，要远远高于普通住宅的税费，这也是公寓市场平平的一个原因。

在可以购买普通住宅的情况下，我真的不建议大家买公寓。 

如果你真的非常想要进行投资公寓产品的话，需要做好长线投资的准备，以出租回报为主，地价升值回报为辅。

如果地段选择好的话，入手时机好的话、那么租金收益还算是比较可观的。

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