有哪些指标可以判断一个城市的房地产是否还有机会？

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嗨，老朋友！

Best wishes for you

一、无锡房产投资收益：

2017年3月份的时候，我在无锡买了鹿三堡，老城区的二手房，45平，全款26万，租金每月1000大洋。我从深圳飞了2趟到无锡把房子拿下。后来，我开了一个买房的在线课程，手把手教大家如何操作，还安排了无锡鹿粉小企鹅帮大家联系中介，带大家看房。

课程只要39.9元，有优惠券只要9.9，听课人数1200多人次，最后真的买了房子跟鹿爷做邻居的十几个，大家的房子都是一到手就马上租掉了。小企鹅还负责给大家托管房产，放租出租收租以及日常维护都是由她操作。每年包租婆们给她一个月的租金，我也算是给鹿粉谋副业了。有几个理财公众号主也跟我联系后购买了房产。

现在一年过去了，我们看看收益情况：

根据安居客上的数据，跟鹿三堡同一小区同样条件的房子最低价格是38万，最高价格是45万，也就是说三宝市值涨了12-19万；我还收了一年的租金11000元（扣除1000托管费），年收益率约50%-77%。当然我不是赚最多的，最多的鹿粉超过百万，还给我发了短信。在我们买完不久，无锡就大力限购了。

应该再没有比这39.9元花得更值得的了吧！做18线小网红做到我这份上也算是不容易了！小助理说：“我们以后的课程必须涨价，不然大家都当驴肝肺！”长颈鹿的课程记得来听，不然你可能错过了几十万！

那么问题来了，围观群众纷纷表示：

你在深圳为什么会大老远买无锡的房子呢？

你怎么知道无锡就一定会涨呢？

你怎么判断一个城市的房地产是否还有机会呢？

我老家在一个18线小县城，那里的房产是不是还有升值的机会呢？

。。。。。

诸如此类的问题，其实总结起来就是：

“我们可以通过哪些指标判断一个城市的房地产是否还有机会？”

回答这个问题之前，我想先跟大家谈谈我的投资风险偏好，因为这决定了我在投资决策中更看重哪些指标。

二、房产投资风险偏好

一般投资者按照风险偏好来划分大致可以归为三类：保守型、稳健型、和激进型。简单粗暴地说，能够承担多大的风险，除了涉及到个性，主要涉及到个人财力。

举个例子：

如果你投资买房的钱都亏了或者套牢（比如50万），你觉得对生活影响不大，那么你可以承担的风险就比较高了。反之，你亏了钱，倾家荡产、要生要死，那你可承担风险的能力就比较低。

a、保守型（低风险）：可以承受的风险很低，他们倾向于保本性的投资，虽然不怎么赚钱，但是几乎不会亏钱

b、稳健型（中风险）：可以承受风险，但是希望在较低风险下或者稳健的收益。他们对风险的关注要大于对收益的关注，但对风险难以控制的领域敬而远之。

c、激进型（高风险）：可以承受很高的风险，属于给点阳光就灿烂，只要市场出现一点信号，他们可以义无反顾地杀进去。当然，如果恰好压中宝的话，激进型投资者可以获得巨大的收益；一旦压不中的话，可能就是鸡飞蛋打、颗粒无收。

当然，大部分的围观群众都觉得自己是稳健型，因为自己不愿意承担高风险，但是你觉得自己是，并不代表你就真的是。

实际情况下，我遇到的很多人只要三姑妈的六姨婆的表叔公的邻居给你透露一个“房产内部信息”，你就可以风风火火地杀到售楼处下单，又或者听到售楼处的“政府的xx规划意向”马上就可以下单。

在我看来，这是既不能承担风险又不理智的“激进行为”，你不是在投资，你是在投机。说句你不爱听的话，以普通人的人脉和信息渠道，这么有价值的信息真的轮不到你早早知道，科科！

所以，投资之前要先了解自己，如果自己不能承担高风险的话，一旦出现激进、不理智的念头要赶紧冷静冷静、考察考察、三思四思五思而后行。

三、长颈鹿的投资风险偏好

我这个人没什么长处，就是比较了解自己。我很清楚自己就是稳健型投资者：

我可以承担一定风险，但是希望风险最小化。
比起“能赚多少钱”，我更关注的是“有多大可能会亏钱?“ “最差的情况下亏多少钱？”
只有在风险可控、可以承担的情况下，我才会考虑投资。
少赚一点、时间长一点不要紧，但是我要尽可能保住自己的本金。

因此，我很喜欢投资市区配套齐全带学位二手房，因为风险更加可控一点。我并不是说投资新房不赚钱，而是在我看来它的风险更高、更不可控。（详见、）。

一般我选择做的房产投资，起码90%的概率不会亏大钱，70%的概率可以赚钱，我才会投资。我也不同于其他房产专家，假大空、只逼逼不掏钱，我一般都是自己掏了钱买了房才会告诉大家。我的每一点经验都是自己花钱花时间研究出来的。（突然感觉有点心酸）。

四、长颈鹿的房产投资特点：

• 等得起：注重中期收益，房子在手上持有起码2-5年。

• 买得起：只买负担的起的小户型，一般单套的总价不超过100万。当然钱多的话，可以多买几套。

• 租得好：地段好，市区、配套齐全、很容易出租。

• 风险低：不跟风、不追热点、不迷信政府规划、绝对不能成为接盘侠。

• 追求稳定收益：租金稳定，租售比不低于1/300; 房价虽不一定大涨，但肯定不会跌。

• 回报周期短：一买到手就可以收租，尽量不花/少花装修等额外费用。

五、我们可以通过哪些指标判断一个城市的房地产是否还有机会？”

一个城市的房地产投资判断涉及非常多的指标。如果你要做一个全面的专业的判断，你需要从两方面着手：一是对城市的经济和政策状况分析，二是对该城市房地产行业的态势分析。

• 经济分析：包括该城市的经济发展水平、经济发展速度、城市固定资产投资的规模、以及居民消费能力、人口情况、各产业发展情况等；

• 政策分析：包括近期的房地产政策、土地调控政策、金融调控政策等；

• 产业分析：包括该地区房地产开发投资规模、房地产市场供给与销售、房地产价格增长态势等等。

我知道，看到这里你头都大了：“我TM又不是经济学家，我就买套小小房还要研究几十个指标？！！！” 嘿嘿，开个小玩笑嘛！我这么简单粗暴的人肯定也不可能研究这么多指标。从大方面来讲，判断一个城市的房地产是否还有机会，我会着重看4个指标：

01.

人口流入情况

房子是给人住的。一个城市的房子值不值得买，其中一个重要指标就是人口。人口净流入是分析城市吸引力和未来房价走向的一个最重要的指标。

一般来说，经济发展前景好的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈，也就产生了巨大的住房需求；这也使得大城市形成了盆地聚集效应，包括资金在内的各种要素资源向大城市聚集，反过来又促进了经济的发展，为房价产生有力的支撑。只有需求足够多，房子才能流动起来，至少价值不会缩水太多，这一点很重要。

就目前而言，中国人口净流入巨大的城市包括：以北京为核心的京津冀城市群、以上海为核心的长三角城市群，还有以深圳为核心的珠三角城市群。

我们可以具体看看三大城市群的人口流入占比情况：

图片来源：2017百度中国城市报告

但是，请大家注意：流动人口是跟着机会走，哪里能赚到钱，就会流入那个城市，以劳动密集型制造业为主的城市，就算外来人再多，可流动性较强，能不能有效转化定居意愿和房产购买力是一个问题。翻译成大白话就是：这些流入人口到底是买不买得起房，你还要掂量一下。

因此，我们还必须看下个指标 – 城市的产业结构和经济基本面。

02.

城市的产业结构和经济基本面

从长远的房地产价值来看，城市的房价高低较大程度上取决于其本身的产业结构和经济基本面。为此，从城市的优势行业和专业化程度出发，分析城市房地产市场的宏观支撑度。我们可以分析城市内绝对优势行业（城市内就业份额最大的行业）和专业化行业（相对优势行业）是什么。

一般来说，信息技术业、金融业、制造业、建筑业、商业越强经济发展越好，对房价的支撑程度越高；而依赖农业、采矿业、畜牧业等第一产业的城市经济发展较差，对房价的支撑程度较弱。

现在大家都很迷恋高新产业，但实际上制造业在所有产业中，具有决定性的战略意义，请参考德国。值得注意的是，哪怕都属于制造业，但是轻工业和重工业对房价的支撑力度是不一样的。

举个例子：

长三角和珠三角地区都是属于制造业发达地区，但是长三角地区的经济以重工业制造业为主，但在杭州等地的手工业制作也很发达。珠三角是轻工业生产模式，以服装等轻产业为主。重工制造业对房价的支撑比轻工业强得多得多。

此外，珠三角的经济很大地依赖外资和进出口，而长三角除了外资，还有大量依靠内资为主的乡镇企业和民营企业（另外重工业制造的投资比较巨大，要突然撤资挪窝其实也不容易）。中国经济转型、劳动力价格上涨，这对以劳动密集型轻工业为主的珠三角的冲击是巨大的，很多外资都默默地挪到了劳动力更廉价的东南亚。这就是我更愿意飞2个小时到无锡买房，也不愿意去买深圳附近的东莞、惠州、中山的原因之一。

此外，在过去10年里，中国一直致力从基于廉价劳动力的生产模式，向在高生产率基础上创造高附加值的创新模式转变。大家也可以重点关注一下目标城市是不是有产业升级的计划，比如：雄安新区转型，承担着分散首都人口、非核心功能的作用；南京开展智能制造计划、智慧城市建设、金融综合服务平台建设等。当然，这些人尽皆知的地方也表示普通人很难分一杯羹。

但是，你可以用同样的思维去审视你的目标城市，比如：无锡是制造业强镇、长三角的经济重镇，在保持传统优势的基础上，政府也在积极地向高新产业转型。这些都表明它的房地产业有很大的发展潜力，特别是我当时买的时候还属于价格低洼时期。

房价由产业直接影响房价的上涨空间，产业越高端越多元化，房价上涨空间越大，例如大力发展高新的城市，聚集高端人才较多，收入和稳定性高，他们留下落户定居的意愿和房产购买力也更强。

03.

当地的房地产政策

房地产政策分析：包括近期的房地产政策、土地调控政策、金融调控政策等。如果你很懒，研究不了那么多的话，你可以主要看看限购政策、贷款政策等，毕竟哪怕该城市有天大的潜力，如果限购太严格，你也是很难分一杯羹的，比如：雄安新区、杭州、南京等。

举个例子：

我和鹿粉们（外地人）可以成功投资无锡多亏了当时的限购政策，特别是针对二手房的限购政策是非常宽松的。我手头上已经有两套房产，但是还可以用全款买第三套；有1套或者0套房产的鹿粉还可以申请最高70%的商业贷款，贷款的利率还有打折。但是在我们买完不久，无锡就出了更严格的限购令。

04.

判断房价是否属于低洼

如何判断价格是不是低洼，也很简单，你找一个地缘、经济实力、各方面条件差不多的地方，对比一下房价差距，你就知道价格低不低洼了，比如：深圳VS北京上海、无锡VS苏州、广州VS深圳。

我这个人判断低洼、踩时间点特别准，几乎都在我买完不久之后，价格开始飞涨，限购令开始升级。

2015年初，我刚到深圳，闲来无事和朋友开始看房，那时候深圳的房价还没高企，相对北京、上海简直是便宜得很；限购也不太严格，社保满一年即可。我和朋友看中了关内一套一房一厅价格60万大洋。因为我限购还差半年，所以劝说朋友买了房，半年不到的时间深圳房价飞涨，限购从1年变3年变5年……目前这套小小房价值160万，租金每月2100元。

2016年中，我手头上有点闲钱，于是打算买房。当时，广州的房价相比深圳简直是便宜得令人发指，限购依旧不严格。虽然我到处游说别人买房，然而只有1个朋友听了我的建议。我花了70万大洋买了鹿二堡。之后，也是半年内，价格开始飞涨，又出了史上最强限购令。。。。目前这套小小房价值125万，租金每月2300元。

2017年初，手上又有点闲钱，于是又打算买房。当时，无锡的房价相比周边的苏州简直是便宜得令人发指，限购简直不要太宽松。于是又买了鹿三堡，有了最开头的案例。