“租购同权”将如何影响房价？

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01.

租购真的同权吗？

广州市政府办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。提出了一条措施：租购同权。

赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。很多围观群众纷纷表示：这将给房价致命的一击！这次房价必降无疑！

但是很多人并没有细细地阅读细则，承租人子女享有就近入学等公共服务权益需要满足以下条件：

具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

简单来说就是：1. 广州市户口；2.政策性借读；3.积分入学。符合其中的任何一项，且在本市无自购房产才可以享受租购同权。

目测要满足这几个条件也不容易：1. 广州户口就已经刷掉了一波外地务工人员；2. 政策性借读具体政策我就不列举，但是通常指的是优抚群体类（如：烈士遗孤），特殊行业类（如：进藏干部职工子女），引进人才（如：引进的博士后、专家），以及境外群体类（如：海外华侨）; 3. 积分入学，则经常对本地户口或者房产拥有者有更强的偏好。

举个例子：目前深圳罗湖小学是实行积分入学的，我们一家都不是深圳户口。前阵子，我小侄子滔滔申请小学学位，他爸爸妈妈一算，唉嘛，积分才几十；幼儿园小朋友都是一两百的积分；结果，因为在深圳有房产，滔滔上了，很多无房的小朋友都没上（男默女泪）。

大家都明白：好学校旁边的学位房很贵，因为你买的不仅仅是房子还包括孩子的入学权。好学校通常集中在市区，特别是老城区；地段就那么小，所以学位房的量是非常有限的，未来也不可能大幅度地增加（让你买老城区，你非不听，我能怎么办？）。

本身优质教育资源已经很有限了，学校本身就只能接纳那么多学生。在不增加教育资源的情况，租购同权只是增加了更多的竞争对手（除了原本买得起学位房的，现在还增加了租得起学位房的人），目测竞争只会更激烈。

简单来说，租购同权给了（符合条件的）租客们竞争的机会，但不代表你就一定争得赢！随随便便租套房就想上名校，这真的没那么容易！

02.

房价会跌吗？租金会涨吗？

租购同权方案并不能大量增加学区房的供给。

寸土寸金的学区房原本的目标客户是经济实力较强的人群，他们为了让小孩顺利入学，不得不砸重金购买学区房。这部分购房需求自然继续存在。

同时，因为新政而增加了大量租房需求。原本买不起学区房的家庭，突然天降甘霖，买不起还租不起嘛！很多父母估计就咬咬牙，为了孩子的将来，怎么也要租个学区房。可以预见，房租肯定会大幅度提高。

此外，新政规定符合条件的租房必须是“房屋租赁合同经登记备案 ”。一旦经过登记备案，也就意味着房东需要缴税，广州市个人出租房屋税率约为6%（2000以上30000以下）。房东增加的成本必然会转嫁到租客的身上（别问我为什么，我就是一个房东）。

也就是说，学区房的房租肯定会大幅度上涨！这是必然的！

因为房租上涨，收益增加，房产持有人肯定舍不得卖掉这只下金蛋的小母鸡，也就是说她们更倾向于继续持有房产。

举个例子：原本孩子读完学，很多人觉得学区房留着没用了，一转手就卖了。这些它还解锁了出租入学的新功能，租金收益暴涨，那留着出租多划算；或者租给自己的亲戚朋友，赚一笔之余还能做人情。这样一来，出售学区房的意愿大幅度降低，造成了学区房供给减少，供不应求，肯定会进一步抬高价格。

也就是说，如果你觉得现在学区房已经是天价了，那么我要告诉你，天也有九重。

总的来说：各位吃瓜群众将以更高的租金租到学区房，也将以更贵的价格买到学区房。

更糟糕的是，租金上涨的效应可能是连锁的。拥有一流教育资源的越秀，东山区租金涨起来了，原本住附近的单身小白领承受不起必然外逃到次一级（学区）的天河区，海珠区，荔湾区，导致这些地方的租金进一步上涨（对了，这些地方本来也带着学位，所以是涨上加涨）。大部分小白领都是在中心区偏中心区上班，你让他们搬到番禺，花都，南沙，从化，好像也有点强人所难哪！

那么其他地段的楼价呢，会不会降呢？

我个人认为，有部分符合条件、为了让孩子上好学校不惜一切代价的父母，可能会搁置在郊区（非学区）购房的打算，而转向市中心租住学区房，这样可能会导致这些无好学校资源的地段价格有所松动。

但是指望一个租购同权就给房价毁灭性的打击，我觉得，你是不是有点想太多了？你有考虑过各种“史上最强楼市限购政策”的感受吗？如果只是这么简单的话，房价还用领涨十几年！