想暴富买商铺?投资能赚一个亿?

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你好,老朋友


Best wishes for you


好久没写房产投资了,很多围观鹿粉纷纷点名:“鹿鹿,商铺投资你怎么看?”。


辣么,今年我们就来聊聊“商铺投资是不是真的赚那么多?“”真这么好赚,开发商干嘛不自己留着?” 



首先,我们必须承认:投资商铺,确实让很多人取得了丰厚的回报。运气好投资了优势商铺的话,租金收入很稳定,而且获利周期很长,所以民间有句俗话“一铺养三代”。


但是,并不是随随便便买一个商铺就能带来稳定丰厚的回报,我们做投资之前一定要仔细考察啊,胖友们!!!



1

商铺的基础知识,了解一下?


01

商铺的使用年限


纯商铺的土地使用权期限一般是40年,商住综合的则可能是50年,具体年限在房产证上会注明。跟住宅、公寓一样,使用年限是自开发商取得该土地使用证书之日起计算。


在该土地使用年限届满后,土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地。


02

商铺交易的税费


跟买卖住宅一样,买卖商铺是肯定要交税的,而且比起住宅交的税要高很多。


买家支付的税费

1

买家契税 = 3%成交价

2

交易手续费:5元/平米

3

印花税 = 0.05%成交价

4

产权登记:550元/户


卖家支付的税费


卖家出售的时候,商铺不论年限,都要交纳以下几种税费:


1、营业税及附加:税费为差额的5.56%


2、土地增值税: 税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算)


土地增值税

1

增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%

2

增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%

3

增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%


备注:土地增值税,不提供购入发票按总价3%计算。


数学不好的胖友们是不是算得脑壳疼?



举个例子:


假设 1: 你买了一套一手商铺,每平方1万元、共100平方米,总价100万。用网上的商铺税费计算器计算得出的结果如下:


▲图1. 一手商铺交易税费

(点击图片可查看大图)


假设2: 你买了一套二手商铺,每平方1万元,共100平方,总价100万。卖家当时买入的价格是50万元,也就是升值了50万。 得出的税费结果如下: (交易税费真的高得吓skr人!)


卖家税费共12.8万元,买家税费3.08万元。对于卖家而言,虽然商铺升值了50万,但是扣除税费实际赚到37.2万。


有时候,卖家可能会把交易税费的成本也转嫁给买家,那么无形中提高了买家的购入成本哦。


▲图2. 二手商铺交易税费

(点击图片可查看大图)


2

商铺投资干货,看这里!!!


我个人觉得,投资商铺比投资住宅难多了,风险也高很多。投资之前要考察、研究清楚:


01

商铺的3种类型


根据商铺的位置,可以粗略分成3种类型:


第一种类型: 商铺位于商业中心(比如:购物中心、专业市场、批发市场等),风险指数3颗星


这类商铺的风险最高,不管中介、开发商如何吹捧,鹿粉宝宝一定要慎重再慎重。如果你口袋里的钱不多的话,基本上可以不看。 


为什么说它风险最高呢? 因为我们对此类商铺的可控性很低。




第一,购物中心的内铺。这类商铺都位于购物中心或商场内,一般开门营业完全要依赖整体的项目的运作


如果商场大门关了,这类商铺的小门也无法开张营业;如果商场运作很差,你的商铺几乎也没有人流。


这类商铺的商业价值一般由整体项目的成功程度决定,如整体项目成功,商铺则值钱;如果项目不成功,商铺则烂手上。至于项目运怎么运作,成不成功,你对此一点话语权都没有。



第二,未进入成熟经营期的专业市场(进入成熟期的专业市场旺铺,一般P民也买不起,也很难买到)


这类商铺在市场开业后的前几年,市场租金都非常低。一般需要经过3-5年,甚至更长时间的市场培养期后,市场才有可能旺起来,市场旺了之后的商铺才可能值钱。


否则,这类商铺的商业价值永远都会在低位整理。一旦市场失败,商铺的产权证书也可能变成一张纸而已。


如果你的资金比较充足、也耗得起,也可以投资看看咯。但是,记得一楼靠近电梯楼道出入口最好!



第二种类型:商铺位于为各种道路两侧,其中,主干道与其他普通道路又有所不同。风险指数2颗星


主干道两侧商铺风险也是相当高。很多围观群众纷纷表示:城市主干道两侧人流量大,做生意不是很适合吗? 如果你这么想,那你就too young too naïve啦!


城市主干道主要是用了疏导人流车流的,虽然人流量大,但是大家基本都行色匆匆,很少停下来的;再加上自行车、汽车川流不息,灰尘又大,所以大部分人没有什么闲情逛两侧的商铺。


如果你仔细观察的话,主干道两侧的店铺其实更新速度非常快,动不动就能看到“旺铺转让”四个大字。这说明,生意一点都不旺啊!


当然,如果资金充裕的话,你可以考虑买主干道两侧的一整栋楼,做酒店、水疗等商业设施倒是比较合适。


如果商铺位于其他普通道路上,特别是路窄、车流较慢、两侧有停车位的,购买这种商铺的风险会小很多。因为车流慢、停车方便,大家平时上下班、路过的时候都会顺便逛逛、或者捎带点东西回家。




第三种类型:商铺位于住宅区、学校、工厂、写字楼等周边。风险指数1颗星


这类商铺是风险最低的。不管是在成熟住宅区、学校、还是写字楼、工厂周边,都注定了这里有大量、稳定的常驻人口。只要这个地方有人居住、有人上班、上学,就必定有相关的生活需求,你的商铺就一定能租出去。


你选择的商铺位置在出入口、可以照顾到几个小区的需求,那就更棒咯!当然,我说的是成熟住宅区(起码也是有潜力的住宅区),你偏偏买个“鸟不拉屎”没人入住的“鬼城”肯定不在此列。

 

如何判断新区附近的商铺是不是真的有人流呢?当然,不是看规划、听中介和开发商吹牛逼。


有个小诀窍,你可以看看周边500米内的情况。如果这个新小区周边的小区基本都住满了,交通也比较便利,一般情况下后期都能旺起来的;如果,方圆千米都是鸟不拉屎,那么你看得再喜欢的商铺也别买。


千万不要相信规划以后会更好。毕竟,一投就是几十上百万,如果规划落空(或者十几年后才火起来),你哭都没地方哭。



举个例子:


我家在深圳买了2个铺位,位置都在工厂附近,买的时候就是带租约的。虽然周边环境有点low,但是出租市场非常旺盛,前阵子换租客,没几天就租出去了。这类商铺用来做餐厅、小吃店或者便利店都是棒棒哒。现在附近都快旺成一条小吃街了。

 

鹿粉小草莓在东北,她买的铺位是在学校附近。她没有直接出租,而是自己开了个奶茶店,再雇2个店员,因为人流稳定(小学生嘴馋),生意也是很旺,每个月多赚份工资不成问题。


02

商铺的投资回报真的那么高吗?


好了,大家都知道投资商铺有风险了,也知道该怎么规避风险了,那么最重要的问题来了- 商铺的投资回报真的那么高吗?赚那么多,人家真的舍得卖给你?


答案当然是否定的!随随便便赚一个亿的事情,开发商/中介/卖家没那么好心卖给你。


上面说到:商铺转让的税收是很高的,而且很多地区还要收高额转让费,所以商铺转手没那么容易。更主要的投资回报来自于租金收入。


那么,我们可以计算租售比来评价这个商铺的投资回报如何。


租售比 = 月租金 / 商铺的总价

 

根据国际上通行的标准,合理的商铺租售比应在1:250以内。也就是说,如果把商铺按现在的租金出租,在250个月(大概20年)内能收回房款,这个商铺就属于较优质的投资了。


如果商铺能在20年(240个月)内回本,那就是笋盘了,我们必须果断拿下。



但是,楼价飞涨、商业地产价格也是水涨船高,一般商铺都需要300个月甚至更长的时间才能回本。

 

值得注意的是,租金多少,不是卖家说了算,也不是中介说了算。


有个小秘诀,你可以找个时间走访一下周边的商铺,跟店家聊聊天、套套话,假装自己也想在附近做点小生意,想了解一下租金情况。多问几家,一般都可以问出来。 


3

结   语


看完今天商铺小科普,大家应该都知道投资商铺更不简单。Anyway,投资有风险,下单需谨慎!


今天的瞎逼逼就到这里!下期,再跟大家哔哔一下“商铺包租陷阱”


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