返(包)租公寓/商铺,是馅饼还是陷阱?

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你好,老朋友


Best wishes for you


关于投资公寓/商铺/住宅的事情,我写过不少文章,请各位宝宝一定要耐心读一下旧文,不要买了之后才给我留言:想哭,后悔没有早看到你的文章。


毕竟少看一篇文章,影响的可是你几十万几百万的投资。


相关文章的链接整理在本文末,点击标题即可阅读。(就问你们,小助理是不是很贴心鸭?)



上期本鹿鹿和大家研究了如何投资商铺的事情(详戳:,不少围观群众纷纷表示:“如果我买的是返租/包租的公寓(或商铺)会比较靠谱吗?”


住宅限购之后,商业地产强势登场。其中,售后包租和返本销售,就是开发商的两大法宝。 “统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……这些充满诱惑力的字眼,相信围观的投资群众看了不少。


看起来是不是心动不已啊?很想赶紧掏钱买一套鸭?


那么,我们今天就来聊一聊,返(包)租公寓/商铺,到底是天上掉馅饼还是掉陷阱?



1

什么是“售后包租”和“返本销售”?


售后包租,指的是:房地产开发商将商品房出售给购房人,但是购房人并不用于自住,而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营,并定期向购房人支付租金的一种销售方式。


返本销售,指的是:购房人一次性付给开发商全部购房款,开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。


这两种销售策略都是以所谓的“稳定收益”(打了双引号,你知道啥意思了吧?)作为噱头,通过“提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资”等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等等。


他们的商业模式一般是签两个合同,一个是售,一个是租。


就是业主买房,《商品房买卖合同》


就是业主再把房子出租给开发商,一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律,其实是一家,《委托经营管理协议》



2

开发商为什么要搞这些花样?


请放心,肯定不是为了让你多赚点钱,开发商没那么疼爱你。


正常的开发商,不管是酒店式公寓也好、商铺、写字楼也罢,一般都会出售一部分物业给投资人,一部分自己保留,然后进行统一管理。一个商场、酒店做得好不好,除了地理位置、商业定位之外,还考验物业的管理经营能力。


一般来说,如果开发商保留的物业比例越大,说明该物业越容易赚钱;反之,它出售的部分越多,说明该物业越难赚钱。


这个道理浅显易懂,你是开发商你也知道赚钱的物业不能便宜别人。


而且,本来正常出售的物业交给业主就完事了,为什么开发商非要给自己找麻烦从你手上租回来?还承诺丰厚的租金?


这到底是良心发现呢,还是人性之光呢? 下面让我们跟随镜头,一起走进资本家的世界, 嘻嘻嘻(皮一下很开心)。 



资本家当然没那么好!!搞这么多花样,主要目的是为了将手头上的物业短时间内统统销售出去!!!


说白了,这种方式的本质并不在于“卖房”或“经营物业“,而是把商铺、公寓等作为一种融资工具,快速地吸纳大量资金。


那些正规搞商业地产且做得很成功的,几乎都不会采用这种方式,所以“包租”的开发商的物业经营能力自然是很堪忧。


3

国家明令禁止:“售后包租”和“返本销售”


事实上,你纠结买不买的“馅饼”,早就被国家明令禁止了。早在2001年6月,国家就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》,其中第十一条就明确规定了:


“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。


所以,还在采用这种销售方式的开发商实际上都是不合法的。


请诸位心里要有点ACD数!



4

国家为什么要禁止:

“售后包租”和“返本销售”呢?


答案肯定是为了保障你(投资人)的权益!如果它们真的像开发商描述得那么好也就不会被国家禁止了啊!辣么,接下来本鹿鹿就来带大家深扒一下它的弊端在哪里:


售后包(返)租的风险巨大


“售后包租”不是大天朝原创,也是国外传过来的一种商业地产开发模式。 简单粗暴地讲:


就是开发商将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积单位出售给购买者,随后与购买者返租合同,让购买者将物业返租给开发商,在一定期限内,由开发商以固定利率包租。


包租期一般由3至10年不等,回报率为购房总价的8%至10%。


由于这种方式通常将大的物业分割成小单位,每个单位的价格较低,回报率看起来也很高,因此深受中小投资者(说的就是你)的追捧。 


但是,这种模式其实存在着巨大的风险:


1、可能存在欺诈。开发商以所开发的物业为担保取得银行贷款的同时,向购房者销售该项目,然后把资金挪作他用,导致资金链断裂,或者直接融资成功后卷款逃跑。


2、项目建成后,商铺、酒店公寓等经营不善,无法达到预期的收益水平,没有现金流兑付,甚至开发商卷款撤资 — 一个以融资为终极目标的开发商,你指望它有多强的物业经营能力? 



实际上,现实生活中已经发生了很多售后包租的法律案件,几乎都是涉及: 租金不到位、物业管理发生问题、房产证无法办理、商铺经营不善、开发商跑路、管理公司跑路(破产)、楼盘烂尾。


这也是政府早就2001年就明令禁止“售后包租”的原因。


围观群众又纷纷表示:“返本销售”是不是就相对安全一些了呢?


但实际上,“返本销售”和“售后返租”的效果是一样样的,都是为了快速融资。


实际上,开发企业进行“返本销售”有非法融资的嫌疑,一方面不利于国家对金融活动的监管,同时对于购房者来说,最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现。


若干年后企业或者破产倒闭,或者钱款被卷走,或者企业无力履行返本义务。而购房者得到的往往是质次价高的商品房,或者是遥遥无期的“期房”。



价格里面的猫腻 


其实,最直接的一点,提供“售后包租”的商业地产,基本上价格都有猫腻。所谓“羊毛出在羊身上”,开发商往往会先提高产品价格,再把其中一部分利益,通过租金的形式给回业主而已。


各位老姐妹、大兄弟们,你其实拿到的收益是你自己的钱啊!!惊不惊喜,意不意外?


举个例子: 


(为了避免你们脑壳疼,我帮你算好帐)


假设某商铺(公寓)项目的价格是1万/平方米,开发商将其售价提高到2万/平方米,并承诺10年包租,年收益8%。


你买了一套A商铺,100平方米,花了200万大洋(注意:实际价格是100万)


假设10年内A商铺不贬值也不升值,我们也不计算投资人的利息损失和各种税费。


10年后,你得到的租金收益是200*8%*10=160万。


因为价格猫腻,你实际上多花了100万,所以你的实际收益是60万,也就是你投资了200万,每年的实际投资回报率只有3%。(这个比支付宝4%还低啊!老姐妹们)



此时,开发商的包租协议已经结束了,你可能面临着自己租不出去或者市场租金不理想的困境,于是你肯定就想卖掉商铺了。


但是,市场的实际价格是1万/平方米,所以你出售的总价是100万,亏损100万。


10年下来,你付出了200万,收回了160万租金+100万(卖楼钱)=260万,实际投资回报3%。


如果你是贷款买的房,这个收益率还抵不上你的房贷利率呢(商业贷款的利率可以高达5.6%),你每年都是净亏损。


请注意,这是遇到比较有良心的开发商的状况了。有的开发商可能半途就卷款跑路了,或者耍赖皮不给租金等等。 



如果你还不相信的话,我可以来个现身说法:


长颈鹿的家人因为听信了中介的忽悠,在惠州海边买了某个酒店式公寓的房子,承诺包租。


去年收楼之后,噩梦就开始了。开发商各种狡辩耍无赖,如果要通过他们出租的话,我们还必须按照他们的标准把公寓重新装修一遍,购买统一的(贵价)的家具家电,而且租金是六四分。正常人一听肯定是不干的啊。


最后,我们折腾了一轮,只好把公寓签给附近做短租房的公司,租金是七三分。收益不高吧,聊胜于无,因为夏天才是海边的旅游旺季,入住才多;冬天几乎是没有客人的。


5

结   语


所以,大家看看,我一个18线理财小网红的家人都能踩坑(因为永远都不听我的话),其他胖友们踩坑的风险可能更大啊。开发商套路多,我们投资需谨慎!


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本篇文章来源于微信公众号: 长颈鹿有钱途

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