刚需族:我让你“早上车”,没让你“乱上车”!


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嗨,老朋友!


Best wishes for you


01.

要买深圳的房子,先上东莞的“车”?


我以前的健身教练小Q去年在东莞买了一套80平的二手房,花了120多万,当然大部分是贷款。现在大半年过去了,房价没怎么涨,虎门大桥每天堵得要死,感觉前景不怎样,他问我该怎么办?


长颈鹿一脸懵逼:你在深圳工作生活,好端端地跑东莞买房干吗?是打算去东莞发展?


小Q委屈地说:不是你说先上车的吗?深圳房价太贵,所以先买东莞的,等东莞的房子涨了,卖掉再来买深圳的。结果,东莞的房子一点没涨。留着自住吧,虎门大桥天天塞得跟狗一样,非常不方便。


长颈鹿一顿臭骂:你脑子是瓦特了吧?我文章哪一条教你,要买深圳的房子先上东莞的车?你觉得东莞都涨了,深圳能不涨?深圳买个30平的小单间也就120多万,租金一个月两三千,你还非跑东莞买? 买之前你怎么不问我,现在买完了后悔了,还赖上我了?


小Q更委屈了:那个中介说东莞房子好,临深……


长颈鹿:中介的话你也信?你看了我这么久的文章就学到这点本事? 还能怎么办?凉拌!现在卖肯定亏,先把房子在手上hold个2年,能放租放租,看市场情况再卖!


小Q:。。。还好二手房可以马上出租!



02.

买外地的房子,并不能解决你的刚需


我不知道大家看到这个小Q的故事到底做何感想。


我当时就想:呵,人类!为什么总要自作聪明?


我一直鼓励刚需族“早上车”,我指的是“早点买上你长期工作生活的城市的房子”,如果买不起大的,就买个小的;买不起新的,就买个旧的;买不起市中心,就买个偏的。 虽然这样的方案并不完美,但是直接了当、一步解决你的刚需。


但是,很多人简单的方法看不上,非绕个大弯,跑周边购房,结果刚需没解决,还给自己背了一身异地的房贷,更买不起本地的房子。


绝大多数这样曲线救国的结果,就是异地被套牢、刚需更解决不了。我身边这样的例子一抓一大把。


今天,鹿爷就给这群“上错车”的人们讲讲你们到底错在哪了? 主要以北上广深为例,其他城市,道理也是相似的。 



2.1

 “北上广深”可能涨得比周边城市更快。 


现实生活中,抱着小Q这样想法、或者跟他一样操作,希望通过异地(房价低)购房来解决自己本地(房价高)刚需的人还真不少。


大部分这样人集中在北京、上海、广州、深圳。因为北上 广深天价,他们都寄望于在周边城市买个便宜的房子,暴涨之后再杀回北上广深。粗看没毛病,还感觉自己棒棒哒!


但是,这个操作必须满足2个条件:


1、你所在高房价城市(如:北上广深)都不涨或涨得特别慢;


2. 你所选的异地低房价城市必须短时间内比高房价城市涨得多得多。


但是,你觉得自己有这么神吗?可以成功地预测到哪个城市不涨、哪个城市暴涨、哪个城市涨得比较多?如果真的这么厉害的话,怎么会现在还这么穷? 


对于一个普通人而言,要准确地判断这两个问题是非常困难的,不然大家都成房产大亨了。


实际上,在大多数情况下,北上广深的房价上涨比周边城市更快更高。比如,小Q的例子,他认为东莞房价会上涨是因为东莞临深,那么也就是深圳的房价上涨带动了东莞的上涨。那么东莞都涨了,深圳怎么会不涨呢??!!


围观群众可能会反驳:“高房价城市(如:北上广深)已经是天价,所以上涨幅度有限;但是周边城市价格低,上涨幅度更大。” 听起来完全没毛病。


但是,我们之前讨论过一个城市房价上涨的潜力是跟经济实力挂钩的,经济实力特别强的城市哪怕是天价,它也能支撑甚至持续上涨;经济不行的城市,哪怕价格再低也不一定涨得上去


当然,房价是可以炒上去的,但是能够撑多久,会不会砸在你手里,谁也说不准。


另外,我们在关注两个城市房价的时候,除了关注上涨幅度(%),还需要关注上涨的价格。高房价城市因为基数大,所以哪怕上涨的幅度(%)小,它的上涨的价格也不小。


比如:东莞均价1万每平,上涨10%,也就是1000元每平;深圳均价5万,哪怕只涨3%,那也是1500元每平了。


我身边有2个悲伤的例子:


琳达: 因为觉得北京房子贵,5年前在河北买了1套房子,到现在涨了30万吧;但是北京的房子涨了100多万,最近砸锅卖铁,总算在北京买上了一套小小房;


杰克:因为觉得深圳房子贵,听了中介的忽悠,在惠州买了1套房子,熬了几年,惠州房价总算大涨了,结果,深圳早就是天价了。卖了惠州的房子还不够交个首付,早知如此,还不如当时直接买深圳的房子。  



2.2

浪费了首套房优惠,导致自己被限购


现在一线城市,尤其是北上广深的限购政策特别严。但是,对于初次购房的刚需族,还是有不少优惠政策的。


举个例子:深圳限购政策如下:

A:深户无房或非深户(需5年连续社保或纳税),无房贷记录,首付3成,利率9折。

B:深户无房,有房贷记录(包含异地,1笔贷款未结清),首付5成,利率1.1倍;

C、深户无房,有房贷记录(包含异地,贷款已结清),首付5成,利率9折;

D:非深户无房,有房贷记录(包含异地,贷款已结清),首付5成,利率9折;

E:非深户无房,有房贷记录(包含异地,1笔贷款未结清),首付5成,利率1.1倍;

F:深户/非深户无房,有2笔或以上异地房贷记录未结清,禁贷; 

 

在买东莞的房子之前,小Q原本属于A类,可以享受3成首付,利率9折。


但是因为买了东莞的房子,现在他变成有1笔异地贷款记录未结清,他如果在深圳买房的话,需要首付5成,利率1.1倍。


现在就算他把东莞的房子卖了,还是留下了房贷记录,属于贷款已结清,还是需要首付5成,利率9折。


原本买100万的房子,小Q只需要30万首付,通过这一波作死的操作,他成功地把首付作到了50万,并且把对刚需的利率优惠给作没了!把自己从非限购对象,作成了限购对象。实力诠释什么叫No zuo no die。

 

值得注意的是,很多中介可能会告诉你xxx小城市不限购,房产信息不联网。但是就算这样,贷款信息是全国联网的,一旦你留下异地房贷记录,你就已经成为某些大城市的限购对象了。


当然,你可能会说,我全款买不贷款就没有贷款记录了。但是你能几十万全款买周边城市的房子,为什么不直接当首付贷款买自己所在的城市解决刚需? 另外,保不准哪天房产信息就全国联网了,你可能又因此变成了限购对象!


所以,千万不要动那些花花肠子。最正确的做法就是:你的刚需在哪里,就先想方设法把那里的房子买了,解决刚需;那才叫早上车,早解脱。



2.3

资金的时间成本


有一点大家需要注意的是:不管你在买的是新房、还是二手房,你在交易的时候统统都属于二手房。很多城市针对二手房交易都是“满两年”“满五年”的减免契税的优惠政策,所以未满2年的房子在市场上处于不利地位 – 因为需要多缴税,买家的成本提高了。


买了异地房产又着急套现的人最直接的做法降低房子的卖价让它更受买家欢迎,这样自然影响收益。或者,将房子在手上持有2年或以上,这样的后果就是几十万的资金积压了几年,这期间整个楼市可能发生了很多意想不到的变化。 



最后,对于刚需族而言,“早上车”很重要,但是千万不要“乱上车”,“上错车”的后果也是很严重的。 


最后,请你一直相信关注朕,是因为要早日实现“苟富贵,一起睡”的小愿望。


—end—

本篇文章来源于微信公众号: 长颈鹿有钱途

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