投资郊区新房到底傻不傻？

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你好，老朋友

Best whshes for you

上一期，我们详细地对比了一手房和二手房的优劣之处 （）。这一期我们继续聊聊：如果你是个经验值、资金值都有限的炒房小白，你到底应该投资一手房还是二手房呢？

 刚需客or投资客 

在投身房地产之前，你必须先搞清楚自己的需求：你到底是刚需还是投资？ 很多人“明明是刚需的命，却操着炒房的心”。

一个简单粗暴的判断标准就是：如果你一套自住房都没有，如果你现在还住在租来的房子里，如果你迟早都想要住进自己的房子，那么你基本上就是刚需客了。 当然，虽然你名下没有房，但是父母有十套八套房子等着你继承，那另当别论。

别跟我提你可以租房租一辈子，比起买房,租房还更加划算，别跟我提高晓松也没有自己的房子。宝宝，以高晓松的收入情况，就算房价再翻一倍他都随时买得起。人家不买只是不想买，而你不买是买！不！起！越拖可能越买不起！

如果你已经解决了自住房的问题，手头上有点闲钱，希望通过投资房地产再赚点Money，那么你就算是个入门级的投资小白了。 对于没有更好投资渠道的天朝人民来说，房地产几乎是唯一选择。

投资房地产最重要的是什么？

投资最重要的是什么？

围观群众纷纷表示：赚钱！赚更多的钱！

No! No! No! No! 投资最重要的是： 保住本金！保住本金！保住本金！

这不是我说的，是巴菲特说的。我只是实力证明这是对的。

房产投资也是类似的，特别是对财力有限的小白来说，你必须死死地保住本金，因为你输不起。一套房子便宜的几十万，贵的几百万（当然你要是能炒千万级别的房子，我觉得你已经不是小白了），一旦投资失利，轻则压力山大，重则倾家荡产。

如果要尽可能地保住本金，那么就要保证投资风险可控，投资风险小。所以，房产投资的秘诀就是在风险可控的范围内最短的时间内获取最大的利益。

市区“ 老破小 ”  VS  郊区 “ 高大上 ”

（1）  风险PK: 市区老破小胜！

对于炒房小白来说，在有限的资金下，可以选择的房产也就是“市区老破小”和“郊区高大上”。“市区高大上”，以小白的财力应该是买不起的。正常人也不会傻到选“郊区老破小”，所以也不需要讨论。

那么为什么我倾向于选择“市区老破小”的二手房而不是“郊区高大上”新房呢？ 因为市区“老破小”的风险远远比郊区“高大上”小得多、可控的多。

几乎所有的人都有新房情节，我也不例外。所有的东西都是崭新的、没有人用过的、看着都开心。但是，装修的新旧、面积的大小、格局的优劣真的不是决定一个房子的价值的决定性因素。房子价值的决定性因素是它的地段。

地段决定了一套房子身后的附加价值，比如：教育、医疗、交通、配套、商业设施、休闲娱乐等公共服务。别的不说，一个学位差别就可以让房子的价格天差地别。

市区“老破小”的地段通常比“郊区高大上”的新房好得多，所以它的附加价值也高得多。 比如，我选择的三套二手房都是“有学位”“有商场”“交通便利”“购物方便”“有幼儿园”“有休闲设施”。这些都是实打实的存在，你看得见也评估得了。 同样价位的新房，肯定不可能在这么好的地段，也不可能拥有这么完善的配套。

当然，买郊区新房的宝宝都是听了开发商的忽悠：“这里有xxxx政府规划，那里计划商场，马上要入驻名校”诸如此类。但是有一个问题，这些都是看不见摸不着的“空头支票”。就算开发商的承诺一项都没有实现，他也是不会退你钱的，而你也无计可施。

比如：新房的学位是不确定的；网上一堆由于开发商无法兑现学位承诺而造成的纠纷。至于政府规划，你要明白政府规划是随时可以变的，也许哪一天它就不这么规划了。当然就算规划是真的，从规划到落实，再到配套齐全，最少也要等个十年八年。

当然，新房最大的风险还在于烂尾。目前，市场上的新房一般是期房，一般签订合同后一年才能交房。期间，如果开发商出现了什么问题，可能你的房子就烂尾了；不仅收不了楼，还要继续还贷款。

举个例子：我有个同事在武汉买了一套期房，结果房子没收到，开发商就因为非法集资被抓了，房子直接烂尾。他房子没了，还欠了一屁股房贷，天天跑主管部门，急得焦头烂额。

顺便科普一下楼盘烂尾的处理流程：  

继续还房贷(或主管部门调解后延迟房贷的还款时间)，等开发商破产清算完毕后–政府主管部门重新招标–新的企业竞标–中标–项目重启–完工–交房–入住。

但并非所有的烂尾楼都能得到一个好的收尾，幸运的烂尾楼可能一两年后又开始重启；但是，现实中有些楼盘烂尾20年了都还没动静，购房者也无计可施; 谁也不知道烂尾后最终会得到怎样的处理，只有一个字:“等”。

（2）  投资回报期的长短：

投资回收期是指从项目的投建之日起，用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年限。项目投资回收期在一定程度上显示了资本的周转速度。显然，资本周转速度愈快，回收期愈短，风险愈小，盈利愈多。

二手房的交易期非常短，从签合同到拿到房产证，正常不超过3个月。拿到房产证后，马上可以放租甚至买卖。一手房的实际交易时间非常长，签订合同之后，一般一年内才可以收楼（此时你可以放租），收楼后再一年才可以拿到房产证（可以交易）。

也就是新房的业主比二手房的业主少收了1年的租金。等到二手房业主已经满2年的，可以享受优惠税率的时候，新房的业主才刚刚拿到房产证。如果不满2年就出售的话，买家需要承担更重的税赋，这种房子在市场上是处于不利位置的。

说句大实话，对于小白投资客来说，随时方便套现是非常非常重要的！比如房价突然下跌，你要及时止损，需要马上套现；或者房价达到理想高位，你想马上套现走人；又或者家庭变故，急需用钱，你需要马上卖房救急……很明显，二手房的灵活性比新房高得多得多！

（3）  投资收益PK:

房产的收益主要有两部分，一部分是租金收入，另一部分是资本（房产）增值。因为近几年中国房地长疯涨，导致很多人一想到投资房产就只想到“房子会不会升值？”实际上，租金收益也是房产投资收益很重要的一部分，属于细水长流的稳定收益。

现在， 中国大部分地区楼市都已经到达较高点，一二线城市维稳慢涨，三四线城市开始下滑，房产暴涨的机会简直是少之又少。如果你不幸抄在最高点，房子套住了，那么租金收益还能充当最后的救命稻草。只要房子租得出去，起码不至于颗粒无收。

· 二手房的月租金更高！

租金收入主要受到供求关系的影响。地段优越的房子往往需求更大（更容易出租）、租金更高、而且租金涨幅更大。特别是，租售同权的政策实施之后，有学位等附加价值的房产更加会收到市场的追捧。

但是如果地段不好、配套不全，哪怕房子再新，也极有可能是租不出去的；勉强租出去，租金也不会太高。假如你是租客，你也不愿意住在鸟不拉屎、干啥都不方便的地方。 因此，市区“老破小”的二手房往往比郊区“高大上”的新房获得更多的租金收益。

· 市区的升值空间更大！

在房产投资中，绝大部分人都特别的偏好有政府引导的城市新区一手房。他们认为这样的资产有政策背书相对安全，而且收益也还不错，于是将大部分的资产放在这些城市新区中；之后，将剩下的少量资产配置在价格更低的远郊县市，想通过较低的成本，撬一个好的未来。

但是，现在大家普遍认为中国的房地产黄金时代已经过去了。政府规划、新区开发的落实基本上都是基于经济高速发展的基础上。随着经济的进一步放缓，大部分的政府规划/新区开发可能并不会成为现实。如果不能成为现实的话，也就是房价大幅上涨的几率基本也不可能。

虽然闭着眼挣钱的时代已经过去，但结构性的机会仍然很多。比如二三线的一些城市可能趋于饱和，但是城市的中心地段（特别是北上广深杭）仍有升值潜力。毕竟买房子最重要的三个要素是：location, location 和location。

围观群众普遍觉得新区的升值空间更大，我一直不太理解这个脑回路，估计是开发商忽悠的。

实际情况下，就算在全市普涨的大环境下，一般涨价路径都是从市区扩散到郊区再扩散到周边城市。

道理非常简单粗暴：市区买不起了只能买郊区，郊区买不起了只能买周边城市，导致一层一层的涨价。这个道理是我自己观察到的，当然你可以随便质疑我，但是我研究了一下北上广深及周边城市的涨价路径应该都是基本吻合的。

你可以对比自己所在城市目标小区的价格。但是请注意，你所入手的新房在你转手的时候，它已经是一套二手房了，所以你要关注的是二手房的价格走势。

最后举个例子加深大家的理解：

2016年7月，我和朋友小A同时花70万买房。我买了二手房鹿二堡：广州市区，28平，大单间，10年楼龄，市一级学位，周边有菜市场/商场/地铁/公交车站/幼儿园/美食街；买回来后很快就租出去了，每个月2300元。现在，小区每平方涨到45000大洋。

朋友小A因为嫌弃房子太旧（虽然我觉得又不是你住，你嫌弃个毛线，租客不嫌弃就行了），花了70万到郊区买了一套28平的新房，配套不太好。2016年7月才收楼，因为周边配套不方便，出租需求不旺，花了3个月的时间，终于租了出去，租金1500元。 2017年7月拿到房产证。现在小区也涨价了，每平方32000大洋。

我们现在来计算一下2年内的收益情况：截至到2018年8月。

鹿二堡：租金收益：2300*24=55200元

资本增值：45000*28-700000=560000元

小A堡：租金收益：1500*9=13500元    

资本增值：32000*28-700000=196000元

总收益差额：405700 元

请注意，我的二堡已经满2年，所以随时可以交易；但是小A堡不满2年，需要交纳的税费更高，所以正常情况下她此时要转手套现是非常难的，除非降价。

结语：

如果你是一个刚需，还是要遵循主城区原则，宁要主城小破房，不要远郊高大上，不要让远郊的不确定，成为你人生的脆弱环节；

如果你是一个初入门槛的投资客，最好的选择就是去淘主城区的二手房，不要幻想远郊的一步登天，你赌不起！

最后，请你相信一直关注朕，是因为要早

日实现“苟富贵，一起睡”的小愿望。

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