一手房和二手房的终极PK
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一、第一套房子早买早好!
社科院发布的《2017中国住房市场发展年度分析报告》指出:2017年除广州外的一线城市房价持续稳中有降,并未出现反弹迹象。热点二线城市房价年度涨幅较大,但目前房价总体呈现退热企稳态势。
报告预计,由于一线城市调控政策放松的概率极小,一线城市房价以稳定为主,短期内大起大落的可能性均不存在。
二线城市库存水平虽然较低,但房价累积涨幅较大。同时,二线城市调控政策也没有一线城市严格。综合库存、价格水平和政策方向推断,二线城市短期房价以慢涨或平稳为主。
三四线城市逐步进入退热或下跌阶段。
这份报告的意见可以说相当的中肯。
我经常给小助理洗脑:“第一套房子早买早好!存款有个十几二十万就可以开始看房了,单身女孩子买个小小房自住放租都是极好的。”所以,最近,她们都开始看房了。
二、新房、二手房哪家强?
买房子遇到的第一个问题,通常都是:“到底是买新房好,还是二手房好?”
鹿爷我买了3套房,3套房子都是二手房。我个人其实对二手房有强烈的偏好,尤其是出于投资需求的时候。但是,我遇到的绝大多数群众对新房有着强烈的执念,具体原因他们也说不上来,就是喜欢新的吧,估计跟二婚的总是容易遭人嫌弃一个道理。
所以,今天我就想比较系统地跟大家对比一下:新房、二手房的优劣势到底在哪里?
01.
首付:重要程度:3颗星
通常情况下,新房首付比二手房低,即占用现金少、杠杆总额大!
举个例子:首套房首付一般是3成。假设是目标新房和二手房的成交价格都是100万,那么新房的首付为30万(外加几千块税费),贷款70万。
二手房贷款是按照评估价进行审批,实际操作中,评估价一般是实际成交价的80%-90%,也就是80-90万,所以贷款金额最多只有56-63万;你必须准备44-37万首付(外加几万块税费等)。
不计算税金和其他杂费的情况下,首付的差额就是7-14万。
另外,新房的贷款期限比二手房更长。一般情况下,新房最长贷款期限可以达到20-30年,但是楼龄较大的二手房,可能只能贷10-20年,甚至更低。
在所有银行贷款产品中,住房按揭贷款利率最低,一般按照贷款基准利率执行,但是在银行信贷额度宽松,以及借款人资质较好的情况下,甚至还会给出折扣优惠;而且贷款期限也是最长的,可以长达30年。
首付低意味着你可以用更少的现金撬动更大额的利率低、期限长的贷款。在这个现金为王、高通胀的时代无疑是非常有优势的。
02.
税费及其他费用:重要程度3颗星
新房需要交纳的税费种类少,计算方式简单,总额少;二手房的税费种类多,计算方式复杂,总额高。
新房需要缴纳的税仅有契税、印花税(住宅免收)、委托办理产权手续费、房屋买卖手续费。
二手房需要缴纳的税有契税、个人所得税(满五唯一免征)、增值税(满2年免征),且二手房各税的收税比例,与房屋本身的情况有很大关系,是否“满五唯一”,是否满二,房屋面积等将对二手房所要交的税费总额产生影响。
此外,二手房买卖经常会通过房产中介办理,因此还有中介费(成交价格的1%-3%),还有办理贷款评估费几千块。
举个例子:我第一套房子鹿堡、80平、二手房满五年非唯一物业、成交价145万,契税等就交了约3万,中介费、评估费等花了约3万。
如果这是一套80平房,总价为145万的新房,那么它所有的税费及其他费用加起来也就2万元左右。 (具体计算,可以网上搜索“房屋税费计算器”,各地政策可能略有点不同)。
最让人郁闷的是,这些费用都不能贷款,必须真金白银花出去,增加首付的现金压力(当然,你可以刷信用卡,救命的办法)。
03.
产权年限:重要程度3颗星
很多围观群众都觉得新房有70年的使用权,而二手房已经被人用过几年了。
但是,真的未必。房屋产权年限是从开发商拿地开始算起的,所以不是所有的新房都有70年产权。
举个例子:开发商拿地的时间是2010年,因为资金短缺,囤地5年,2018年公开销售,你2018年同开发商签买卖合同,那么虽然是新房,该房还剩的产权年限只有62年。
而有些二手房可能并不存在这个问题,比如开发商2014年拿地,2016年卖给第一手业主,2018年你从上家买入该房,那么该房还剩的产权 年限为66年。
虽然是二手房,但是它的可使用的产权年限比新房更长。
产权年限非常重要,因为它决定了你可以使用这套房子多少年;它也决定了你再转手的时候房子的价格。毕竟大家都希望花更少的钱得到更长的使用时间。
此外,房子在进行抵押时,银行会根据你的房屋结构、房主年龄及产权年限来决定贷款年限。如果你的房龄太大,意味着你的贷款年限会越短。
04.
产权清晰、买房过程容易操作:重要程度3颗星
在二手房交易中,房子有多位共有产权人的情况并不少见。如果交易中,有产权人不同意卖房,比较容易撕逼。此外,二手房买卖可能还有产权抵押纠纷、卖家就是不肯按时交房、不肯迁户口等风险。
买新房不需要担心这个问题,你是房子的第一任主人,产权证直接由房屋管理中心办理,省心省事。
买新房的流程简单,大部分手续都是开发商帮你办。买房比较麻烦就是贷款和交税。买新房申请贷款,一般会有开发商帮你跑,申请贷款的银行与开发商有合作,银行在审核贷款时,除了重大信用问题,一般都会审核通过。交税,开发商在要求你收房时,会联系税务局的工作人员去收房现场收税,购房者不需要自己跑税务局。
买二手房,比新房多的流程是房屋面签、过户等。需要自己去联系银行申请贷款,交税时要去税务局大厅,并带着交税所需要的契税票等票据。过户时要买卖双方都到场。如果你买的房子,卖家还有房贷未还清,那么需要先卖家先还清贷款,再办理相关手续。
(当然,这些中介都可以帮你联系办理,所以也不要觉得中介啥事都不需要做)。
05.
交易时间长短: 重要程度4颗星
买新房的手续看似简单但是你买到是期房,通常是购买后1年才可以收楼入住,再1年才可以拿到房产证,也就是整个交易时间长达2年。
如果一不小心碰到一个不靠谱的开发商,可能会有楼盘烂尾、办理不了房产证的风险,那可真是欲哭无泪。
二手房买卖从交易到最后过户(拿到房产证)可能需要1-3个月的时间。时间就是金钱,如果楼房交付晚、入住晚、拿产证晚,那么你付出的不仅仅是时间成本、还有金钱成本。
举个例子:2016年我买了鹿二堡,二手房,5月份签了合同,7月份办完手续拿到房产证,之后马上放租,每个月租金2300元。 当时附近有一栋新楼盘(其实是商业公寓)也正在开售,我当时也犹豫要不要买这个新楼盘,毕竟新房真的漂亮。这个楼盘一直到2017年9月份才交楼。
如果,我当时买的是这个新楼,那么到2017年9月,我供了14个月的放贷,租金收入为0。可是,因为我买的二手房,我供了14个月的房贷,但是收了14个月的租金,共32200元。(赚了一点小钱!)
如果,你买房是为了自住的话,那么等待新房交付的时间里,你不仅供了14个月房贷,你可能还需要继续交自己租房住的费用。
另外,因为房产证拿证时间晚,没有房产证你就无法进行交易。 所以,你买了新房的2年内是无法进行交易的。
这样子有个极大的风险,假如你有急事需要卖房周转,或者刚好一波牛市,你打算出手套现,又或者你打算置换更好的房子…… I am sorry, 你完全做不到!这两年就套在里面了,特别是对投资客,这个问题可能是致命的。
可是买了二手房,拿到房产证之后可以马上进行交易,甚至新房刚拿到证,你的二手房已经满2年了(税费优惠)。不管什么原因,你需要出手套现,都是so easy!
06.
房子的硬件条件:重要程度2颗星
新房比较新,可能还带精装修;二手房被人住过,你心怀芥蒂,觉得就跟找个老公(婆)是个二婚的一样不舒服。这种心理我能理解。
但是,只要花点钱、花点时间,你想把二手房装修成皇宫一样也是so easy。我自己装修的二手房鹿堡比很多开发商的一手房漂亮的多。如果房子是出租的,我觉得又不是你住,你管它新不新,能按时收租金就好了。所以,这点见仁见智。
07.
地段和配套设施:重要程度5颗星
这一点是我偏爱二手房的最重要的一个原因:同样价格下,二手房的地段比新房好得多的多!
买房子最重要的是什么?“Location, location, location(地段)”. 这是美国总统特朗普说的。我和很多成功的炒房土豪聊过,他们无一例外也都告诉我:买房最重要的就是地段。
一个房子价值的最重要的决定性因素不是它的新旧、大小、装修、格局,而是它的地段。地段决定了一套房子的附加价值,比如:教育、医疗、交通、配套、商业设施、休闲娱乐等公共服务。因此,当你在考虑2套房子的时候,你还需要对比它们的这些附加价值。
同一地段,新房子的价格肯定比二手房贵得多的多。
举个例子:2016年我买鹿二堡(约10年楼龄)、价格是每平方25000大洋;对面小区的新楼盘(拿地时间2008年),预计开盘价是每平方39000元,实际开盘价格只多不少。 因为地段类似,其实房子后面的附加价值是差不多的。那么你是否愿意为新旧和精装修多付14000元每平方米。
我相信大家基本上都不愿意,而且大部分首次置业胖友们应该也没那么多闲钱。
如果,你不愿意选择二手房的话,那么你只能选择价格便宜新盘,价格便宜的新盘肯定不会在很好的地段咯。 交通不便、缺乏生活配套、没有好学校和幼儿园、娱乐设施更没有……房子是很大、很新,可是生活真的很不便利。开发商许诺的政府规划、地铁、商场、生活配套不知道猴年马月才发展得起来。
生活不便导致的是风险增高。如果你自己住不下去,你想要出租或者转手是非常困难。
举个例子:我买鹿大堡的时候,单价18000元,市区、附近商场、地铁、医院、学校等齐全。我一个好朋友买了郊区的新房,单价是一样的。开发商许诺各种规划、名校、购物中心等等。
他收楼之后,有老有小,生活不便,又搬回市区租房子,每个月5000块房租。郊区的新房租也租不出去;就算租出去,租金也很少,又怕别人弄坏家电家具,最后还是选择闲置。
五年过去了,他的房子配套好了一点,依旧不太方便。房价涨了,现在是每平方32000元,但是有价无市。我的鹿堡每平方45000大洋,每个月出租4500元,每天都有中介问我卖不卖房。
所以,如果是你,你会选择哪一套?
结语:
关于新房和二手房的优劣势对比,这篇文章应该已经说得非常全面。但是,其实我自己在买方的时候,只考虑2个最重要的问题:“地段配套好不好”以及“我买不买得起”。我只会买我可以负担得起的地段配套最好的房子。事实上,符合这一标准的通常都是二手房。我认为这也是避免房产投资失利最重要的一点。
但是,我遇到的许多普通人都宁愿牺牲地段优势购买郊区新房。我个人认为是相当不明智的,因为在风险来临时,劣势地段的房子肯定是最先受到冲击的。地段好的房子,最坏的情况下,自住或者出租都是极好的。
当然,钱在你口袋,你喜欢就好!
今天的瞎逼逼就到这里。下期,我们具体八一八:鹿爷为什么喜欢投资二手房?
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最后,请你相信一直关注朕,是因为要早
日实现“苟富贵,一起睡”的小愿望。
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