一手房和二手房的终极PK

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你好，老朋友

Best whshes for you

一、第一套房子早买早好！

社科院发布的《2017中国住房市场发展年度分析报告》指出：2017年除广州外的一线城市房价持续稳中有降，并未出现反弹迹象。热点二线城市房价年度涨幅较大，但目前房价总体呈现退热企稳态势。

报告预计，由于一线城市调控政策放松的概率极小，一线城市房价以稳定为主，短期内大起大落的可能性均不存在。

二线城市库存水平虽然较低，但房价累积涨幅较大。同时，二线城市调控政策也没有一线城市严格。综合库存、价格水平和政策方向推断，二线城市短期房价以慢涨或平稳为主。

三四线城市逐步进入退热或下跌阶段。

这份报告的意见可以说相当的中肯。

我经常给小助理洗脑：“第一套房子早买早好！存款有个十几二十万就可以开始看房了，单身女孩子买个小小房自住放租都是极好的。”所以，最近，她们都开始看房了。

二、新房、二手房哪家强？

买房子遇到的第一个问题，通常都是：“到底是买新房好，还是二手房好？”

鹿爷我买了3套房，3套房子都是二手房。我个人其实对二手房有强烈的偏好，尤其是出于投资需求的时候。但是，我遇到的绝大多数群众对新房有着强烈的执念，具体原因他们也说不上来，就是喜欢新的吧，估计跟二婚的总是容易遭人嫌弃一个道理。

所以，今天我就想比较系统地跟大家对比一下：新房、二手房的优劣势到底在哪里？

首付：重要程度：3颗星

通常情况下，新房首付比二手房低，即占用现金少、杠杆总额大！

举个例子：首套房首付一般是3成。假设是目标新房和二手房的成交价格都是100万，那么新房的首付为30万（外加几千块税费），贷款70万。

二手房贷款是按照评估价进行审批，实际操作中，评估价一般是实际成交价的80%-90%，也就是80-90万，所以贷款金额最多只有56-63万；你必须准备44-37万首付（外加几万块税费等）。

不计算税金和其他杂费的情况下，首付的差额就是7-14万。

另外，新房的贷款期限比二手房更长。一般情况下，新房最长贷款期限可以达到20-30年，但是楼龄较大的二手房，可能只能贷10-20年，甚至更低。  

在所有银行贷款产品中，住房按揭贷款利率最低，一般按照贷款基准利率执行，但是在银行信贷额度宽松，以及借款人资质较好的情况下，甚至还会给出折扣优惠；而且贷款期限也是最长的，可以长达30年。

首付低意味着你可以用更少的现金撬动更大额的利率低、期限长的贷款。在这个现金为王、高通胀的时代无疑是非常有优势的。

税费及其他费用：重要程度3颗星

新房需要交纳的税费种类少，计算方式简单，总额少；二手房的税费种类多，计算方式复杂，总额高。

新房需要缴纳的税仅有契税、印花税（住宅免收）、委托办理产权手续费、房屋买卖手续费。

二手房需要缴纳的税有契税、个人所得税（满五唯一免征）、增值税（满2年免征），且二手房各税的收税比例，与房屋本身的情况有很大关系，是否“满五唯一”，是否满二，房屋面积等将对二手房所要交的税费总额产生影响。

此外，二手房买卖经常会通过房产中介办理，因此还有中介费（成交价格的1%-3%），还有办理贷款评估费几千块。

举个例子：我第一套房子鹿堡、80平、二手房满五年非唯一物业、成交价145万，契税等就交了约3万，中介费、评估费等花了约3万。

如果这是一套80平房，总价为145万的新房，那么它所有的税费及其他费用加起来也就2万元左右。 （具体计算，可以网上搜索“房屋税费计算器”，各地政策可能略有点不同）。

最让人郁闷的是，这些费用都不能贷款，必须真金白银花出去，增加首付的现金压力（当然，你可以刷信用卡，救命的办法）。

产权年限：重要程度3颗星

很多围观群众都觉得新房有70年的使用权，而二手房已经被人用过几年了。

但是，真的未必。房屋产权年限是从开发商拿地开始算起的，所以不是所有的新房都有70年产权。

举个例子：开发商拿地的时间是2010年，因为资金短缺，囤地5年，2018年公开销售，你2018年同开发商签买卖合同，那么虽然是新房，该房还剩的产权年限只有62年。

而有些二手房可能并不存在这个问题，比如开发商2014年拿地，2016年卖给第一手业主，2018年你从上家买入该房，那么该房还剩的产权 年限为66年。

虽然是二手房，但是它的可使用的产权年限比新房更长。

产权年限非常重要，因为它决定了你可以使用这套房子多少年；它也决定了你再转手的时候房子的价格。毕竟大家都希望花更少的钱得到更长的使用时间。

此外，房子在进行抵押时，银行会根据你的房屋结构、房主年龄及产权年限来决定贷款年限。如果你的房龄太大，意味着你的贷款年限会越短。

产权清晰、买房过程容易操作：重要程度3颗星

在二手房交易中，房子有多位共有产权人的情况并不少见。如果交易中，有产权人不同意卖房，比较容易撕逼。此外，二手房买卖可能还有产权抵押纠纷、卖家就是不肯按时交房、不肯迁户口等风险。

买新房不需要担心这个问题，你是房子的第一任主人，产权证直接由房屋管理中心办理，省心省事。

买新房的流程简单，大部分手续都是开发商帮你办。买房比较麻烦就是贷款和交税。买新房申请贷款，一般会有开发商帮你跑，申请贷款的银行与开发商有合作，银行在审核贷款时，除了重大信用问题，一般都会审核通过。交税，开发商在要求你收房时，会联系税务局的工作人员去收房现场收税，购房者不需要自己跑税务局。

买二手房，比新房多的流程是房屋面签、过户等。需要自己去联系银行申请贷款，交税时要去税务局大厅，并带着交税所需要的契税票等票据。过户时要买卖双方都到场。如果你买的房子，卖家还有房贷未还清，那么需要先卖家先还清贷款，再办理相关手续。

（当然，这些中介都可以帮你联系办理，所以也不要觉得中介啥事都不需要做）。

交易时间长短：  重要程度4颗星

买新房的手续看似简单但是你买到是期房，通常是购买后1年才可以收楼入住，再1年才可以拿到房产证，也就是整个交易时间长达2年。

如果一不小心碰到一个不靠谱的开发商，可能会有楼盘烂尾、办理不了房产证的风险，那可真是欲哭无泪。

二手房买卖从交易到最后过户（拿到房产证）可能需要1-3个月的时间。时间就是金钱，如果楼房交付晚、入住晚、拿产证晚，那么你付出的不仅仅是时间成本、还有金钱成本。

举个例子：2016年我买了鹿二堡，二手房，5月份签了合同，7月份办完手续拿到房产证，之后马上放租，每个月租金2300元。 当时附近有一栋新楼盘（其实是商业公寓）也正在开售，我当时也犹豫要不要买这个新楼盘，毕竟新房真的漂亮。这个楼盘一直到2017年9月份才交楼。

如果，我当时买的是这个新楼，那么到2017年9月，我供了14个月的放贷，租金收入为0。可是，因为我买的二手房，我供了14个月的房贷，但是收了14个月的租金，共32200元。（赚了一点小钱！)

如果，你买房是为了自住的话，那么等待新房交付的时间里，你不仅供了14个月房贷，你可能还需要继续交自己租房住的费用。

另外，因为房产证拿证时间晚，没有房产证你就无法进行交易。 所以，你买了新房的2年内是无法进行交易的。

这样子有个极大的风险，假如你有急事需要卖房周转，或者刚好一波牛市，你打算出手套现，又或者你打算置换更好的房子…… I am sorry, 你完全做不到！这两年就套在里面了，特别是对投资客，这个问题可能是致命的。

可是买了二手房，拿到房产证之后可以马上进行交易，甚至新房刚拿到证，你的二手房已经满2年了（税费优惠）。不管什么原因，你需要出手套现，都是so easy！ 

房子的硬件条件：重要程度2颗星

新房比较新，可能还带精装修；二手房被人住过，你心怀芥蒂，觉得就跟找个老公（婆）是个二婚的一样不舒服。这种心理我能理解。

但是，只要花点钱、花点时间，你想把二手房装修成皇宫一样也是so easy。我自己装修的二手房鹿堡比很多开发商的一手房漂亮的多。如果房子是出租的，我觉得又不是你住，你管它新不新，能按时收租金就好了。所以，这点见仁见智。

地段和配套设施：重要程度5颗星

这一点是我偏爱二手房的最重要的一个原因：同样价格下，二手房的地段比新房好得多的多！

买房子最重要的是什么？“Location, location, location（地段）”. 这是美国总统特朗普说的。我和很多成功的炒房土豪聊过，他们无一例外也都告诉我：买房最重要的就是地段。

一个房子价值的最重要的决定性因素不是它的新旧、大小、装修、格局，而是它的地段。地段决定了一套房子的附加价值，比如：教育、医疗、交通、配套、商业设施、休闲娱乐等公共服务。因此，当你在考虑2套房子的时候，你还需要对比它们的这些附加价值。

同一地段，新房子的价格肯定比二手房贵得多的多。

举个例子：2016年我买鹿二堡（约10年楼龄）、价格是每平方25000大洋；对面小区的新楼盘（拿地时间2008年），预计开盘价是每平方39000元，实际开盘价格只多不少。 因为地段类似，其实房子后面的附加价值是差不多的。那么你是否愿意为新旧和精装修多付14000元每平方米。

我相信大家基本上都不愿意，而且大部分首次置业胖友们应该也没那么多闲钱。

如果，你不愿意选择二手房的话，那么你只能选择价格便宜新盘，价格便宜的新盘肯定不会在很好的地段咯。 交通不便、缺乏生活配套、没有好学校和幼儿园、娱乐设施更没有……房子是很大、很新，可是生活真的很不便利。开发商许诺的政府规划、地铁、商场、生活配套不知道猴年马月才发展得起来。

生活不便导致的是风险增高。如果你自己住不下去，你想要出租或者转手是非常困难。

举个例子：我买鹿大堡的时候，单价18000元，市区、附近商场、地铁、医院、学校等齐全。我一个好朋友买了郊区的新房，单价是一样的。开发商许诺各种规划、名校、购物中心等等。

他收楼之后，有老有小，生活不便，又搬回市区租房子，每个月5000块房租。郊区的新房租也租不出去；就算租出去，租金也很少，又怕别人弄坏家电家具，最后还是选择闲置。

五年过去了，他的房子配套好了一点，依旧不太方便。房价涨了，现在是每平方32000元，但是有价无市。我的鹿堡每平方45000大洋，每个月出租4500元，每天都有中介问我卖不卖房。

所以，如果是你，你会选择哪一套？

结语：

关于新房和二手房的优劣势对比，这篇文章应该已经说得非常全面。但是，其实我自己在买方的时候，只考虑2个最重要的问题：“地段配套好不好”以及“我买不买得起”。我只会买我可以负担得起的地段配套最好的房子。事实上，符合这一标准的通常都是二手房。我认为这也是避免房产投资失利最重要的一点。

但是，我遇到的许多普通人都宁愿牺牲地段优势购买郊区新房。我个人认为是相当不明智的，因为在风险来临时，劣势地段的房子肯定是最先受到冲击的。地段好的房子，最坏的情况下，自住或者出租都是极好的。 

当然，钱在你口袋，你喜欢就好！

今天的瞎逼逼就到这里。下期，我们具体八一八：鹿爷为什么喜欢投资二手房？

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