法拍房：不限购、价格低，要不要买呢？

上期文章 – （点击蓝字阅读）。提到“法拍房”的价格比市价便宜20-30%，导致不少鹿粉对其燃起了熊熊的爱火。

那么，我们今天就来八一八不限购、价格低的法拍房到底值得买吗？

“法拍房”，全称“法院拍卖房产”，指的是被法院强制执行拍卖的房屋。 

一般来说，当房主无力偿还银行按揭贷款或者无力还债的时候，债权人就会走司法程序请求法院拍卖其名下的房产，以拍卖所得抵债。

简单来说，存在抵押、欠款不还的房子都有可能成为法拍房。具体来说，有以下4种来源：

图1： 法拍房产生的4种渠道

法拍房的优点非常简单粗暴：

1. 便宜。法拍房的价格一般比市场价低20- 30%，如果200万的房子就便宜了40-60万，简直让人无法抵抗。

2. 大多数城市不限购。大多数城市未将“法拍房”列入限购范围，这对限购的胖友们实在是太友好。

例如：2016年11月10日，杭州市住建局的官网在限购政策解答中表示，“限购范围内并不包含司法拍卖住房”。

西安也在2017年6月出台的房地产市场调控政策中明确表态不对“法拍房”限购。

但是，2017年4月27日起，北京、广州、深圳、南京、石家庄、三亚等十余个城市加入了“法拍房限购”的豪华套餐。

BUT，是不是真的有这等好的事情便宜我等P民呢？NO, NO, NO, NO, 法拍房的主要问题在于风险很大。

法拍房的优点当然hin吸引人，但是它的缺点和风险也是巨大的，所以入坑需谨慎。

3.1 需要一次性支付所有房款。

司法拍卖的目的是将被执行人（原房主）名下的房子卖掉，用得到的钱来弥补申请人的损失。

所以，一般情况下，法院要求一次性收到所有的房款。正常的二手房买卖都可以申请房贷，卖家拿到全款可能需要最少都需要几个月。

而法拍房则要求买家在短期之内（一般是一周）一次性支付所有的房款，因此，买家需要几十万甚至几百万的现金，对很多人来说是比较困难的。

有小部分法拍房可以申请银行贷款（会标注）。首套房贷最高限额不超过房产价值的70%，二套房贷不超过30%， 三套及以上不提供贷款。

BUT 贷款利率比基准利率上浮5%-15%，贷款期限最长30年。

3.2 除了房价之外，买家还要支付其他费用，可能数额相当巨大。

对于“法拍房”来说，默认买家在一次性支付房款之后，还需要承担卖家的个人所得税、土地增值税等其他所有税费。

如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金。这些费用有时候可能数额惊人。

另外，法拍房一般很早就被法院查封。因此，买家接手的时候也默认需要支付拖欠的水电费、物业费等。

如果被执行人拖欠了几年的物业管理费，这笔费用加起来可能就几万了。

简单来讲：你一旦拍下了，这套房子有什么未缴的、需要补缴的费用都算在你头上。

所以，很多买家最后一算账，有可能购买司法拍卖房的总付出并不比购买市场上的二手房便宜，甚至有可能吃哑巴亏高很多。

举个例子：

小鳄鱼在淘宝司法拍卖平台留意到一处罗湖的法拍房产，起拍价远低于市场价（市价约566万），还是套学区房。 他交了25万担保金进行了19轮竞拍，终于以约370万的价格拍到了这套房子。然而，小鳄鱼很快发现：这套房子的税费高达242万，加上竞拍成交价，小鳄鱼要支付612万大洋。这还超过市场价46万！！

造成高额税费的原因是这套房子是企业持有的（企业持有的房产买卖税率更高），再加上原本登记房屋总价不足5万，与成交价相差太大，按照差额的60%收取土地增值税。面对这个烫手的山芋，小鳄鱼只能选择违约，但是当时交付的25万竞拍保证金就被没收了。

法院不会在司法拍卖平台公示税费信息和原有交易明细，这就需要竞拍人在竞拍前需向法院咨询沟通清楚相关税费情况和原有交易明细再考虑是否竞拍。小鳄鱼没有及时的与法院沟通清楚就自行竞拍，造成的损失当然只能自己承担。

3.3 产权纠纷

法拍房也比较容易出现产权纠纷。大家要特别关注：

第一、拍卖的房产属性，包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，“如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金； 如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。”

第二、注意拍卖房产的产权共有情况，比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人。

第三，  需要查看拍卖房产是否有抵押，是否有债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。

法拍房的原房主很有可能是因为无法偿还债务而被拍卖房屋的。如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。

一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。

举个例子：

鹿粉小虾米就是不幸买到了这样一个法拍房。虽然价格便宜，他们也顺利入住了。原房主因为无力偿还银行贷款，而被拍卖房屋。

然鹅，原房主在外面还欠下了一堆私人借贷。现在，债主们时不时就上门讨债，怎么解释也不听。现在小虾米一家不堪其扰，准备搬家。

3.4 是否存在租约，交房困难

司法拍卖的房子经常遇到交房难的问题。根据法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。

如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下之后由于承租人（租客）的存在，买家是无法搬进去住的。

更有甚者，被执行人有可能作伪，串通他人签订虚假的长期的租赁合同，将租赁合同的签订时间提前，将时间往久了写，对此阻碍房子的被拍卖。

此外，如果里面居住的人不肯腾房，那就很麻烦了。 比如被执行人年迈的父母居住在房内，死活不配合搬出，对年纪大的人法院一般是采取谨慎措施的。

举个例子：

2015年，上海的小海螺以474万拍下了闵行区的一套住宅，当时同一小区的类似住宅报价高达600万大洋。小海螺觉得自己捡到大便宜了。

BUT，不久后，他发现自己掉坑里了。原业主与第三方签署了一份长达20年的租赁合同，而且合同生效期在查封之前，租金已全部付清。

也就说，虽然小海螺买下了这套房子，拥有了房屋的所有权，但是20年的使用权都归租客所有。

3.5 户口迁移困难

“法拍房”一般是因为原房主的问题而被法院强制收回进行拍卖。很多“法拍房”上面是有原户主的户口的。

法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。

But，如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权力。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法迁移的可能。特别是学区房，如果户口不能用，那损失就大了。

朕曾经说过，投资就是收益和风险的博弈。

法拍房拍价低，但是风险高，有人可能一不小心就掉坑里，但是也有人运气很好（比如法院有人脉的），一下子就占到大大便宜了。主要在于你愿不愿意为这份收益冒这些风险。

如果你还是想购买法拍房的话，那么在购买之前可以自己先了解清楚那套法拍房具体存在的哪些风险问题，自己是否能够并且承担这些风险。在法院规定的统一看房时间，一定要去现场仔细观察和询问法官。

我个人建议：

1. 初次购买法拍房，尽量选择总价较低的，万一掉坑里，损失也不会太惨重；

   
   

2. 对司法拍卖并不是很懂的小白，可以选择与当地有实力且正规的第三方金融公司合作，也可以委托私家侦探或者律师去做调查，进行专业详细的风险分析（当然，这会增加购房成本）。

参与“法拍房”拍卖的渠道还蛮简单的 – 就是我们万能的“淘宝”啦！

淘宝手机app首页 – 点击“拍卖”- 点击“法院卖货”- 点击 “房产”

你就可以看到全国各地有上线的“法拍房”啦。 还有“一键贷款”等功能哦！

我顺手搜了一下深圳的法拍房…..errrrrrrr……发现还是 买！不！起！

今天的瞎逼逼就到这里！鹿粉宝宝有啥想看的topic都可以在文章下面给朕留言哦！记得给朕点个赞再走！爱你哦！笔芯！

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